نقض مدني
رقم:47/2006
السلطــــة الوطنيــــة الفلسطينيـــة
السلطــــة القضائيـــة
محكمــة النقض
" الحكـــــــــــــــــــــــــــم "
الصادر عن محكمة النقض المنعقدة في رام الله المأذونه بإجراء المحاكمة وإصداره بإسم الشعب العربي الفلسطيني.
المبادئ القانونية
يعتبر مشتري المأجور خلفا للبائع في عقد الإيجار إذ تنتقل له الحقوق الناشئة عن عقد الإيجار.
إن عبارة (أرض له خاصة) والواردة في المادة (4/1/ ن) من قانون المالكين والمستأجرين لسنة 1953 والباحثة في الإخلاء إذا أنشأ المستأجر على أرض خاصة له بناء مناسبا لممارسة أعماله أو سكناه، لا تعني أن تكون ملكية المستأجر للأرض التي أنشأ عليها العقار ملكية منفردة لأن إنشاء ملكية الطوابق والشقق يقتضي أن تكون الأرض ملكا لعدة أشخاص.
تعود للقضاء مسألة تقدير العقار المناسب الواردة في المادة المادة (4/1/ ن) من قانون المالكين والمستأجرين لسنة 1953 وذلك وفقا لاعتبارات تختلف بحسب الزمان والمكان والغاية التي استهدفها المستأجر من استئجار العقار من حيث نوع عمل المستأجر ومكانه وموقع العقار ومساحته وملاءمته لأعماله التجارية في حدود النفع المتاح من المأجور في المنطقة التي يقع فيها.
الديباجة
الهيئة الحاكمة: برئاسة السيد القاضي/ محمود حماد. وعضوية السادة القضاة/ عبد الله غزلان وفريد مصلح والدكتور عثمان التكروري وفتحي أبو سرور.
الطاعـــــــــــــنان: 1- محمد فتح الله عبد الرحيم الصعيدي/ طولكرم. 2- نزار تحسين شديد/ طولكرم. وكيلهما المحامي عبد الكريم حنون/ طولكرم. المطعـون ضدهما: 1- أحمد محمود شرعب/ طولكرم. 2- عصام محمود شرعب/ طولكرم. وكيله المحامي أحمد شرعب.
الإجـــــــــــراءات
الأسباب والوقائع
تقدم الطاعنان بطعنين في لائحة طعن واحدة بواسطة وكيلهما بتاريخ 21/2/2006 لنقض الحكم الصادر عن محكمة بداية طولكرم بصفتها الإستئنافية بتاريخ 9/2/2005 في الاستئناف المدني رقم 9/2005والمتضمن رد الاستئنافين الموحدين 9/2005 و21/2005 موضوعاً وتصديق الحكم المستأنف وتضمين المستأنفين الرسوم والمصاريف وخمسين ديناراً لكل واحد من المستأنفين أتعاب محاماة.
ينعى الطاعنان على الحكم الطعين مخالفة القانون والخطأ في تفسيره وتأويله للأسباب التالية:
أن الخصومة منعدمة في هذه الدعوى ولا يوجد صفة للمطعون ضدهما ( المدعيين) في هذه الدعـوى حيث أنهما ليسا مالكين للعقار موضـوع الدعـوى ولا مؤجران لـه ولا هـم وكـلاء عـن المؤجر، فالطاعنين مستأجرين من عبد اللطيف الطياح ولم تقدم الجهة المطعون ضدها أية بينة تثبت أنها مالكة للعقار موضوع الدعوى أو شريكة فيه، وحق الادعاء بالتخلية يعود للمالك المؤجر وهو من يملك أكثر من ( 50%) من العقار، ولم تعالج محكمة الاستئناف هذا السبب.
ينص القانون على إخلاء ( من أقام بناء على أرض خاصة له) والمستأجران يملكان حصصاً شائعة في الأرض المقام عليها البناء، وهناك العديد من الشركاء فيها وهي غير قابلة للقسمة بالنسبة لأصغر حصة فيها وبذلك فإن هذا الشرط غير متوفر.
أثير أمام محكمة البداية بصفتها الإستئنافية أن البناء الجديد ليس مناسباً لاستعماله روضة أطفال فالرخصة هي لبناء مدرسة أساسية والقانون والأنظمة لا تسمح من عمل روضة داخل المدرسة كما هو ثابت من كتاب مدير مكتب التربية والتعليم ( المبرز م ع/1) ولكن المحكمة لم تعالج هذا السبب.
أثير أمام محكمة البداية بصفتها الإستئنافية أن البناء المنشأ تابع لشركة مساهمة خصوصية لها شخصية اعتبارية مستقلة تحت اسم شركة مؤسسة الأقصى التعليمية رخصت عام 99 وقبل ذلك كان طلاب المدرسة يدرسون في مبنى مستأجر وبالتالي فالبناء المنشأ ليس ملكاً شخصياً للطاعنين ولم تعالج المحكمة هذا السبب واكتفت بالقول إننا نجد أن قاضي الموضوع قد عالج هذا السبب معالجة نقره عليها.
التسبيب
المحكمـــــــــــــــــة
بالتدقيق والمداولة ولورود الطعن في الميعاد وتوافر شرائطه الشكلية الأخرى نقرر قبوله شكلاً.
ولما كانت وقائع ومجريات الدعوى تفيد أن المطعون ضدهما أقاما دعوى لدى محكمة صلح طولكرم ضد الطاعنين موضوعها إخلاء مأجور سنداً لل مادة (4/1/ ن) من قانون المالكين والمستأجرين سجلت تحت رقم (224/99) ورد فيها أن المدعى عليهما ( الطاعنين) مستأجران لعقار من المدعيين ( المطعون ضدهما) يستعملانه كروضة أطفال، وأنهما عام 1998 أنشآ عقاراً مناسباً يستعملانه كمدرسة ، وان العقار الجديد أفضل واكبر من البناء المستأجر وهذا يشكل سبباً موجباً للإخلاء.
استمعت المحكمة لبينات الطرفين وقررت الحكم بإخلاء العقار موضوع الدعوى، ولم يقبل المحكوم عليهما ( الطاعنان) بالحكم فطعنا فيه لدى محكمة بداية طولكرم بصفتها الإستئنافية بالإستئنافين رقم 9/2005 و 21/2005 وقررت المحكمة توحيد الاستئنافين وبالنتيجة قررت ردهما وتصديق الحكم المستأنف.
لم يقبل الطاعنان بحكم محكمة البداية بصفتها الإستئنافية فطعنا فيه بالنقض للأسباب الآنف ذكرها.
منطوق الحكم
وفي الموضوع وبالنسبة للسبب الأول، ولما كان مشتري العقار المأجور يعد خلفاً لمالكه البائع في عقد الإيجار تنتقل له الحقوق الناشئة عن عقد الإيجار، ولما كان المدعيان المطعون ضدهما قد تملكا حصصاً في المأجور موضوع الدعوى تبلغ (10710) حصة من(21112)حصة أي بنسبة تزيد على(50%) من ورثة المؤجر وتم تسجيل هذه الحصص في سجل الأراضي، واقر الطاعنان بأنهما دفعا الأجرة للمطعون ضده الأول بناء على إخطارهما بذلك, فإن قرار محكمة الموضوع رد هذا السبب يتفق وحكم القانون ولا يجرح الحكم المستأنف قول محكمة الاستئناف أنها تقر قاضي الموضوع فيما ذهب إليه، لذا فإن هذا السبب يغدو غير وارد.
وبالنسبة للسبب الثاني، فإن عبارة ( ارض له خاصة) الواردة في المادة (4/1/ ن) من قانون المالكين والمستأجرين لا تعني كما ذهب الطاعنان أن تكون ملكية المستأجر للأرض التي أنشأ عليها العقار ملكية منفردة لا يشاركه فيها غيره لأن إنشاء ملكية الطوابق والشقق يقتضي أن تكون الأرض ملكاً لعدة أشخاص، وما ذهب إليه قاضي الصلح وأقرته عليه محكمة البداية بصفتها الإستئنافية من أن الشارع قصد بالملك الخاص تمكن المستأجر من تملك عقار مناسب لممارسة أعماله و/أو كانت له حصة شائعة في الأرض التي أقام عليها البناء، هو قول يتفق وحكم القانون ولذا فإن هذا السبب من أسباب الطعن غير وارد.
وبالنسبة للسبب الثالث، ولما كانت المادة (4/1/ ن) من قانون المالكين والمستأجرين رقم 62 لسنة 1953 تشترط للحكم بإخلاء المأجور أن يكون المستأجر قد أنشأ عقاراً مناسباً لممارسة أعماله التجارية أو لسكناه، ولما كانت عبارة ( عقاراً مناسباً ) قد وردت مطلقة غير مقيدة بشرط، بمعنى أن المشرع ترك للقضاء تقدير مدى مناسبته وفق اعتبارات تختلف بحسب الزمان والمكان والغاية التي استهدفها المستأجر من استئجار العقار من حيث نوع عمل المستأجر ومكانه وموقع العقار ومساحته وملاءمته لأعماله التجارية في حدود النفع المتاح من المأجور في المنطقة التي يقع فيها، أي المنطقة التجارية التي يقع فيها وليس المنطقة الجغرافية، ذلك أن النمو والتطور الاقتصادي والثقافي يتطلب التوسع في الأعمال التجارية والمؤسسات التعليمية كماً ونوعاً وانتشاراً بما يقتضي وجود فروع للمحلات التجارية والشركات والمدارس ورياض الأطفال في مختلف المناطق التجارية والعمرانية بما يخدم التجمعات السكانية ويحقق النمو الاقتصادي، والقول بغير ذلك يحرم المؤسسات والشركات والمعاهد التعليمية التي تمتلك المباني لمراكز إدارتها من فتح فروع لها في جميع الأماكن التي يمتد إليها نشاطها ويقصر حقها على مناطق جغرافية معينة وهو ما لم يهدف له المشرع.
ولما كان المأجور محل الدعوى مشغول بروضة أطفال لخدمة تجمع سكاني معين، ولما كانت أنظمة وزارة التربية والتعليم تمنع فتح روضة أطفال في مبنى مدرسة أساسية خاصة كما هو ثابت من المبرز ( م ع/1) ولما كان البناء الذي أنشأه الطاعنان ( المستأجران المدعى عليهما) مشغول بمدرسة أساسية من الصف الأول حتى السابع الأساسي ويخدم تجمعاً سكانياً آخر، فإنه والحال هذه لا يكون عقاراً مناسباً لغايات دعوى إخلاء المأجور، وتكون محكمة الموضوع قد أخطأت في تفسير القانون وتأويله والحكم الطعين حري بالنقض.
لهذه الأسبــــــــــاب
تقرر المحكمة نقض الحكم الطعين، ولما كان موضوع الدعوى صالحاً للفصل فيه تقرر المحكمة عملاً بالمادة ( 237/2/أ ) من قانون أصول المحاكمات المدنية والتجارية رد الدعوى وتضمين المدعيين الرسوم والمصاريف ومبلغ ( 100) دينار أتعاب محاماة.
جملة الصدور وتاريخ الفصل
حكماً صدر تدقيقاً باسم الشعب العربي الفلسطيني بتاريخ 30/3/2008
القضاة في الصدور
الكاتــب الرئيــس