بسم الله الرحمن الرحيم
السلطة الوطنية الفلسطينية
مجلس القضاء الأعلى

مدني
نقض رقم: 28/2003
قرار رقم: 42

المبادئ القانونية
1- إذا خرج أحد المستأجرين من المأجور تظل الإجارة سارية بحق المستأجرين الآخرين. 2- إذا حرر عقد إجارة ثان بين المؤجر والمستأجر بنفس شروط عقد الإجارة الأول، فإن عقد الإجارة الثاني يعتبر تكرارا للعقد الأول ويصح الإعتماد على العقد الأول في توجيه الإخطار العدلي وإقامة دعوى التخلية.
لا يبطل الإخطار العدلي إذا تضمن المطالبة بأكثر من الأجرة المستحقة.
تسحب الزيادة القانونية في الأجرة على أساس عقد الإجارة الأصلي ولا يؤثر في ذلك تعديل العقد أو تجديده.
الديباجة
القرار الصادر من محكمة النقض المنعقدة في رام الله والمأذونه بإجراء المحاكمة وإصدار الحكم باسم الشعب العربي الفلسطيني
الطاعنتان: 1- جريتا ثيردور (جوده) صالح زرزر بصفتها الشخصية وبصفتها وكيلة عن أخيها رودلف ثيودور زرزر بموجب الوكالة العامة رقم 1040/93 عدل رام الله تاريخ 18/5/1993 وبصفتها الشخصية وبالإضافة لتركة مورثها ثيودور (جوده) صالح زرزر / بيت لحم. وكيلها المحامي الأستاذ جميل العزة / بيت لحم المطعون ضده: الياس مراد حنا مراد / بيت لحم وكيله المحامي الاستاذ إياد خير / بيت لحم

الهيئة الحاكمة: برئاسة المستشار السيد أمين عبد السلام وعضوية المستشارين السادة محمد سدر، أسامة الطاهر، فريد مصلح، هشام الحتو.
الحكم
الأسباب والوقائع
هذا طعن ضد قرار محكمة بداية بيت لحم بصفتها الاستئنافية الصادر بتاريخ 23/9/2003 في الدعوى الحقوقية رقم 16/2002 القاضي بقبول الاستئناف موضوعاً والغاء القرار الصادر في الدعوى 137/98 صلح بيت لحم بتخلية المدعي عليه (المطعون ضده) من المأجور، ورد دعوى التخلية وتضمين الجهة المستأنف عليها (الطاعنة) الرسوم والمصاريف واربعين دينار أتعاب محاماة.

تتلخص أسباب الطعن بما يلي:
القرار المطعون فيه مخالف لقرار محكمة الاستئناف رقم 293/2001 ومحكمة الدرجة الأولى ملزمه بقرار محكمة الاستئناف، وان القرار المطعون فيه مناقض لقرار محكمة الاستئناف المشار اليه وقد أصبح هناك قرارين صادرين عن محكمة الاستئناف ومحكمة بداية بيت لحم بصفتها الاستئنافية متناقضين في موضوع عقد الإجارة.
ان بداية تصرف المستأجر في المأجور هي التي تسري به الزيادة على الأجرة بموجب الأمر (1271) حتى لو نظم عقد إجارة جديد، وأن عقد الإجارة بتاريخ 1/12/65 المبرز م/3 لا يعتبر ملغياً بتحرير عقد إجارة بتاريخ 1/1/67 بنفس الشروط ونفس بدل الايجارة ويعتبر العقد الثاني استمراراً للعقد الأول.

أجاب المطعون ضده بلائحة تضمنت ما يلي:-
الطعن مردود شكلاً لعدم إرفاق صورة مصدقة من الحكم المطعون فيه.
عقد الإجارة الساري المفعول هو العقد اللاحق لأن كيفية دفع بدل الأجرة مختلفة فيهما، كما أن المستأجرين في العقد الأول كانا اثنين في حين بقي احدهما في العقد اللاحق، وإن إبراز الطاعن لعقد الإجار اللاحق في 1/1/67 يعتبر إقراراً منه بسريانه.
المطعون ضده يطالب الطاعنتين بأجرة من 1/4/89 لنهاية عام 1998 بالرغم من دفعها بموجب ايصالات مبرزة، ولم يتطرق الأمر العسكري 1271 لدفع الزيادات في الأجرة بأثر رجعي بعد قبض الأجرة بعد عشر سنوات من تاريخ صدور الأمر العسكري.
وطلب بالتالي رد الطعن بالنقض وتصديق القرار المطعون فيه مع الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة.
التسبيب
بالتدقيق يتبين أن الطعن مقدم ضمن المدة القانونية وقد أرفق به صورة مصدقة عن القرار المطعون فيه واستوفي عنه الرسم القانوني وبذلك فإن الطعن مقبول شكلاً.
أما من حيث الموضوع وبعد التدقيق والمداولة فإننا نجد ما يلي:
أن الدعوى الحقوقية الصلحية 137/98 تستند في المطالبة بالتخلية إلى عقد الأجار المؤرخ في 1/12/65 حيث أصبحت الأجرة وفقاً للأمر العسكري 1171
إعتباراً من 1/4/89 أربعماية وثمانين ديناراً وترصد بذمة المدعي عليه (المطعون ضده) مبلغ ألفين واربعماية دينار تخلف المذكور عن دفعها رغم إخطاره بموجب الإخطار المبرز م/1 وقد قررت محكمة الصلح بتاريخ 15/3/2001 رد دعوى التخلية لان الإخطار المبرز م/1، يستند إلى عقد الإجارة المشار اليه مبرز م/3 في حين ثبت تحرير عقد إجارة اخر على نفس العقار وبنفس الأجرة بتاريخ 1/1/67 وهو المبرز م/4 واعتبرت تبعاً لذلك أن عقد الإجارة الأول غير صحيح وملغي، وأن الإخطار م/1 جاء قاصراً لانه لم يبين كيفية نشوء الزيادة في بدل الاجار بموجب الأمر 1171.
وقد قضت محكمة الاستئناف المنعقدة برام الله بقرارها رقم 293/2001 تاريخ 30/4/2001 بأن عقد الإجارة لا يعدو كونه بينة لإثبات الاجارة ليس إلا وليس سبباً لرد الدعوى وأعتبرت أن وجود عقدي إجارة لا يختلفان إلا من حيث تاريخ الإجارة ما من شأنه القول أن الدعوى تفتقر الى سبب إقامتها، وليس في إشارة الإخطار م/1 إلى عقد الإجارة الأول م/3 ما ينقص من قيمته بداعي أن العقد الواجب الأخذ به هو العقد الثاني المبرز م/4 إذ أن إحتواء الإخطار الأول المرسل للمستأجر المبرز م/1 على مبالغ تزيد عن الأجرة المطلوبة بموجب العقد م/4 لا يعيبه، ويبقى سارياً فيما يجب دفعه من أجرة مستحقة التي ثبت أن المستأجر تخلف عن دفعها وبالتالي فقد قررت محكمة الاستئناف على ضوء ذلك قبول الاستئناف وفسخ القرار المستأنف في هذا الشق من الدعوى وإعادة الأوراق لمرجعها لإصدار القرار المقتضى.
وبتاريخ 17/11/2001 قد أصدرت محكمة الصلح قراراً وعلى ضوء ما جاء بقرار محكمة الاستئناف بإعتبار الإخطار العدلي م/1 صحيحاً وليس قاصراً لانه تضمن مقدار الاجرة والمدة التي تستحق عنها تلك الأجرة.
وقررت تبعاً لذلك الحكم بتخلية المدعي عليه (المطعون ضده) من المأجور مع الرسوم والمصاريف وثلاثين ديناراً أتعاب محاماة.
ولدى الطعن بالقرار المذكور لدى محكمة بداية بيت لحم بصفتها الإستئنافية وفقاً لقانون أصول المحاكمات المدنية والتجارية رقم 2 لسنة 2001 وقانون تشكيل المحاكم النظامية رقم 5 لسنة 2001 وجدت بأن هناك عقدي إجارة الأول مؤرخ في 1/12/65 (المبرز م/3)، والثاني مؤرخ في 1/1/67 المبرز م/4، وأن الإخطار العدلي المبرز م/1 ولائحة الدعوى مؤسسة على العقد الأول ورأت بأن وكيل الجهة المدعية (الطاعنة) هو الذي أبرز العقد الثاني وهو العقد اللاحق وكان يجب عليها ان توجه الإخطار وفقاً للعقد اللاحق المبرز م/4 واعتبرت أن اقامة الدعوى استناداً للعقد الأول سابقة لأوانها طا لما لم يوجه إخطار عدلي وفقاً للعقد المذكور وقضت بقبول الإستئناف موضوعاً وفسخ القرار المستأنف ورد دعوى التخلية وتضمين المستأنف عليها (الطاعنة) الرسوم والمصاريف وأربعين ديناراً أتعاب محاماة.
والذي نراه أن عقدي الإجارة المبرز م/3 والمبرز م/4 يتعلقان بنفس العقار وان مقدار الأجرة نفسها في العقدين وان اختلف تاريخ تسديد الأجرة بينهما، كما أن العقد الأول كان بين مورث الطاعنتين، والمطعون ضده واخر مجتمعين أو منفردين، وقد ابتدأت الإجارة فيه من مورث الطاعنتين، والمطعون ضده واخر مجتمعين أو منفردين، وقد ابتدأت الإجارة فيه من تاريخ 1/12/65 وتجددت بحكم القانون بعد نهاية السنة العقدية واستمر المطعون ضده مستأجراً وبتاريخ 1/1/67 حرر عقد الاجار المبرز م/4 مع مورث الطاعنتين وبنفس الأجرة والشروط.
ولقد استقر الإجتهاد أنه إذا استأجر اكثر من واحد عقارا وبقي فيه احدهما فيعتبر مستأجرا ويستمر باشغال المأجور، ولهذا فان العقد الثاني المبرز م/4 منعقد بين نفس الأطراف وعلى نفس العقار وبنفس الأجرة، ولا نجد في تحرير العقد الثاني الغاءً للعقد الأول بل تكرار له بإستثناء خروج أحد المستأجرين من العقد واستمرار انعقاده بالنسبة للمستأجر (المطعون ضده). وان ما قضت به محكمة الإستئناف بقرارها رقم 293/2001 أصاب في تفسير عقدي الإجارة إذ لا يوجد في العقد الثاني ما من شأنه الغاء أو تعديل ما جاء في العقد الأول، كما أنها أصابت في اعتبار الاخطار العدلي م/1 المستند لعقد الإجارة الأول المبرز م/3 صحيحاً إذ أن مطالبة المؤجر للمستأجر في الإطار العدلي بأكثر من الاجرة المستحقة لا يبطل الأخطار بل يبقى صحيحاً ومترتباً لاثاره القانونية في حدود الأجرة المستحقة، ونشير بذلك للاستئناس لقرار محكمة التمييز رقم 905/86 صفحة 1286 لسنة 89.
كما نجد أن المادة 14/د من قانون المالكين والمستأجرين الأردني رقم 29 لسنة 82
اعتبرت عقد الإجارة الأصلي اساساً لحساب الزيادة القانونية في الأجرة، وبناء عليه فان تعديل العقد أو تجديده لا يؤثر على ذلك، ونشير بهذا الخصوص على سبيل الإستئناس أيضا
لقرار محكمة التمييز رقم 585/88 صفحة 145 لسنة 89.
وعليه، وحيث ان ما توصلت له محكمة بداية بيت لحم بصفتها الإستئنافية بهذا الخصوص لا يتفق وأحكام القانون، وحيث أنها لم تعالج ما ادعاه المطعون ضده من تسديد بدلات الإجارة المطالبة بها ولم تتطرق محكمة الصلح الى البينة المقدمة بهذا الخصوص ولم تسبب قرارها بالتخلية.

منطوق الحكم
فإن القرار المطعون فيه يكون قاصراً من هذه الجهة، ونقرر بالتالي قبول النقض موضوعاً والغاء القرار المطعون فيه، وإعادة الأوراق لمحكمة بداية بيت لحم بصفتها الاستئنافية للسير بها حسبما أوضحناه، ومن ثم إصدار القرار المقتضى.
جملة الصدور وتاريخ الفصل
قراراً صدر تدقيقاً باسم الشعب العربي الفلسطيني بتاريخ 29/11/2003
القضاة في الصدور
عضو
عضو
عضو
عضو
الرئيس