بسم الله الرحمن الرحيم
لدى محكمه العدل العليا بغزة
في القضية رقم 63/95 عدل عليا
المبادئ القانونية
ما جاء في عقد الإيجارة الموقع بين المستدعي ودائرة أملاك الحكومة من أنه إذا نقض المستأجر شرط من شروط العقد فإنه يحق للمؤجر أن يلغي العقد وأن يطالب بإخلاء المأجور فوراً، وهذا يعني أن يرفع طلباً إلى المحكمة المختصة بالإخلاء وهذا ما تدل عليه كلمة يطالب لا أن يلجأ إلى التنفيذ بالإكراه بإستعمال القانون رقم 5 لسنة 1960، لأن هذا القانون يطبق ضد الأشخاص الذين اعتدوا على أرض حكومية دون سند قانوني، والمستدعي لم يعتد على الأرض الحكومية بل دخلها واستغلها بطريق قانوني وشرعي وهو عقد الإيجارة المبرم بينه وبين دائرة أملاك الحكومة.
لا يجوز تأجير الأرض لمستأجرين في آن واحد، وبالتالي فإن قرار مدير أملاك الحكومة بتأجير مساحة من الأرض المؤجرة للمستدعي لغيره يعد مخالفاً للقانون، كما أن هذا العقد يعد باطلاً كونه قد إعتراه الإكراه والتهديد إذ أن مدير أالأملاك الإسرائيلي خير المستدعي بين الموافقة على العقد المعطى لغيره على مساحة من الأرض المؤجرة له و إخلائه من الأرض كلها، كما أن الإكراه تأكد بقيام الجيش الإسرائيلي بمهاجمة المستدعي وضربه وحبس أولاده وأخذ بطاقات الهوية مما يجعل العقد باطلاً يتوجب إلغاء القرار الصادر بإنفاذه.
حيث أن عقد الإيجارة المبرم بين المستدعي ودائرة أملاك الحكومة لا تنطبق عليه أحكام قانون حماية المستأجرين فإن القانون الواجب التطبيق هو مجلة الأحكام العدلية، وحيث أن المادة 417 منها تنص على أن إيجار الشيء ثلاث سنوات على التوالي دليل على أنه معد للإستغلال، ولما جاء عقد الإيجارة خلواً من طريقة استعمال المؤجور إلا شرط إستعماله للسكنى وعلمت دائرة أملاك الحكومة أن المستدعي قد أقام على المأجور معلمين لصناعة الحجارة (البلوك) وسكتت وتجاوزت عن ذلك مدة خمسة سنوات، فإن قراراها بإزالة الأبنية والإنشاءات الذي جاء كرد فعل مضاد للمستدعي كونها لم تفلح في أن تخليه من مساحة من المأجور لتأجيرها لغيره، فيه تعسف في إستعمال السلطة مما يتعين إلغاؤه.
تساندت أحكام القضاء وآراء الفقهاء بأنه إن كان هناك إخلال خطير بالتوازن المالي للعقد المبرم بين المستدعي والمستدعى ضده فإنه يتوجب إيقاف ذلك القرار وتطبيق مبادئ العدالة وهي لا ضرر ولا ضرار، وعليه فإن القرار الصادر بإزالة الأبنية والإنشاءات هو قرار غير متوازن لأنه يحدث إخلالا خطيرا بالتوازن المالي لعقد الإيجار المبرم بين المستدي والمستدعى ضده ويوقع المستدعي في خسارة جسيمة.
الديباجة
أمام السادة القضاة: الأستاذ / رضوان الاغا رئيساً وعضوية الأستاذين / حمدان العبادلة وخليل الشياح. وسكرتارية: نور فارس.
المستدعى: يوسف علي معروف – من غزة. وكيلاه المحاميان / ناظم عويضه وعبد الرؤوف الحلبي. المستدعى ضدهما:1- الأستاذ النائب العام بصفته الوظيفية -غزة 2- السيد / مدير أملاك الحكومة بغزة ويمثله سيادة الأستاذ / النائب العام.
موضوع الطلب:1-إصدار القرار المؤقت وذلك بمنع المستدعى ضده الأول من تنفيذ القرار الصادر عن المستدعى ضده الثاني والقاضي بإخلاء المستدعى من أرض القسيمة 34 قطعة 719 من أراضي غزة التفاح وإزالة جميع الإنشاءات الموجودة عليها. 2-إصدار الأمر إلى المستدعى ضدهما ببيان الأسباب الموجبة لاتخاذ القرار المذكور أعلاه متجاهلين بذلك الحقوق الثابتة قانون وواقعاً للمستدعى على أرض ألقسيمة المرقومة أعلاه بصفته مستأجراً قانونياً. 3- إصدار القرار القطعي القاضي بإلغاء القرار المطعون فيه الصادر عن المستدعى ضده الثاني بتاريخ 19/9/95 رقم م ح/5/2/30 واعتباره وجميع ما ترتب عليه من أثار كأن لم يكن وتمكين المستدعى من الاستمرار في الانتفاع بالمأجور بصفته مستأجر قانوني. تاريخ تقديمه:12/10/1995م. جلسة يوم: الخميس 26/12/1996م. الحضور: حضر الأستاذ / عبد الرؤوف الحلبي وكيل المستدعى. وحضر الأستاذ / عماد الصوراني وكيل النيابة.

القرار

الأسباب والوقائع
تخلص واقعة الدعوى في أن المستدعى يوسف علي معروف تقدم بصحيفة طلب يقول فيها بأنه مستأجر قانوني وواضع اليد ومتصرف منذ عدة سنوات لما مساحته الفي متر مربع محدودة المعالم من أرض القسيمة 34 قطعة 719 من أراضي غزة التفاح وذلك بموجب عقد إيجار موقع من دائرة أملاك الحكومة وأنه انتظم بدفع أجرة المأجور للمستدعى ضده الثاني وكان أخرها الفترة الايجارية من 1/4/94 حتى 31/3/95 حيث قام في 20/10/94 بدفع مبلغ خمسة آلاف وثمانمائة واثنين وعشرين شيكل بموجب الإيصال رقم 5/154201/5 وذلك بناء على طلب المستدعى ضده الثاني بتاريخ 11/10/94 برقم أح/1 مرفق صورة عنه وأنه بحلول العام الايجاري الجديد في 1/4/95 رفض المستدعى ضده الثاني استلام بدل الإيجار من المستدعى مما جعل المستدعى يخطره باستلام الأجرة واستعداده لرفع ألأجرة بنسبة عادلة ولكن المستدعى ضده الثاني وبوجه غير قانوني قام بإبرام عقد إيجار مع المدعو سعدي حسين صالح لما مساحته 400 متر مربع من نفس مساحة المأجور المؤجر للمستدعى والذي أنفق عليه المستدعى منذ تسلمه للمأجور نفقات باهظة لإصلاح الأرض وجعلها صالحة لإقامة الإنشاءات وتركيب الماكينات اللازمة لحرفة المستدعى وبذلك فان المستدعى ضده الثاني (مدير أملاك الحكومة) قد صادر بلا مبرر أو مسوغ قانوني حقا ثابتا للمستدعى وهو حقه في الانتفاع بكامل المأجور وبعد كل ذلك قام المستدعى ضده الثاني مدير أملاك الحكومة بالطلب من المستدعى ضده الأول بموجب الكتاب رقم م ح/6 المؤرخ 1/7/95 العمل على تمكين المدعو سعدى صالح من وضع يده على ما مساحته 400 متر مربع من نفس القسيمة المذكورة وعلى ذات المساحة المؤجرة للمستدعى يطلب اتخاذ الإجراءات القانونية للتنفيذ، وأن المدعو سعدى صالح بعد أن لم يستجب لطلبه بالاستلام لمساحة 400 متر مربع فأنه رفع القضية رقم 13/95 صلح غزة مؤرخة 8/1/95 طالباً رفع يد المستدعى عن تلك المساحة إلا أن سعدى صالح قام بإسقاط دعواه أمام محكمه الصلح كما أن المستدعى ضده الثاني بعد ذلك فقد ادعى بأن المستدعى خالف عقد الإيجار ثم أصدر قراره بإزالة كافة الانشاءات الموجودة على رقبة المأجور بموجب كتاب يحمل م ح/5/2/30 المؤرخ 19/9/95 ثم أصدر قراره المؤرخ 9/10/95 وموجهاً لشرطة غزة بتنفيذ قراره المذكور، والمستدعى يقول بأنه لحقه حيف وظلم كبير من إجراء ذلك القرار التعسفي وأنه قرار مشوب يعيب الخطأ في تطبيق القانون.

ومن حيث أن قاضي محكمة العدل العليا نظر هذا الطلب بشكل عاجل فأنه أصدر قراراً تمهيدياً مؤقتاً بقبول الطلب ووقف تنفيذ اخلاء المستدعى من الأرض موضوع النزاع القسيمة رقم 34 قطعة 719 وإبلاغ المستدعى ضدهما الأول والثاني بصورة عن هذا القرار لإعطاء ردهما جواباً على الاستدعاء وصدر القرار في 16/10/95.

ومن حيث أن هذه المحكمة وقد انعقدت بهيئتها الثلاثية كمحكمة عدل عليا وبحضور المستدعى ووكيله وحضور وكيل النيابة عن المستدعى ضدهما وقال وكيل المستدعى بأنه لم يتلق رداً من المستدعى ضدهما خلال المدة القانونية وأنهما خالفا نص المادة السادسة من أصول المحاكمات لدى محكمة العدل العليا وكرر بأن المستدعى مستأجر قانوني من دائرة أملاك الحكومة في عهد الاحتلال بموجب عقد إيجار وأبرزه تحت رقم م ع/2 والخارطة م ع/ 2 والأرض محل لعمل الحجارة كما أبرز إيصال دفع الأجرة عنه لسنة 93، 94 ووكيل النيابة طلب التأجيل لإعداد الرد وأجابته المحكمة إلى طلبه.

ومن حيث أنه وبجلسة 18/12/95 أودع المستدعى ضدهما الأول والثاني ردهما كتابة قائلاً: أن الشق الأول من طلبات المستدعى تتعلق بتصرفات المستدعى على الأرض المؤجرة له من قبل المستدعى ضده والبالغ مساحتها 2000 متر مربع وأنه أخل بشروط العقد المبرم بينهما مما جعل المستدعى ضده يخطره في 19/9/95 بمخالفة لتلك الشروط والشق الثاني من استدعاء المستدعى يتعلق بوضع يد المستدعى على ما مساحة 400 متر مربع من أرض القسيمة رقم 34 قطعة 719 المملوكة للحكومة وأن المستدعى ضده قام بإرسال مجرد إخطار للمستدعى يخبره بمخالفته للعقد وإشعاره بانتهاء المدة الايجارية ولم يعقب ذلك بإصدار أي قرار إداري بهذا الشأن حتى يمكن المستدعى أن يطعن فيه، وأن الأمر يتعلق بمنازعة ايجارية تنظر فيها المحكمة المختصة مما يصبح معه طلب المستدعي قائم على غير أساس من القانون، وأما بالنسبة لصدور كتاب من النائب العام في 9/3/95م تنفيذ قرار دائرة الأملاك والذي يتعلق بما مساحته 400 متر مربع فان هذا القرار سليم ومطابق للقانون ذلك لأن مساحته 400 متر خارجة عن نطاق العقد المبرم بين المستدعى والمستدعى ضده وأن هناك اعتداء من المستدعى الذي قام بضمها إلى المساحة المؤجرة الأمر الذي حدا بالمستدعى ضده وهو المالك أن يستعمل صلاحياته المخولة له بموجب القانون رقم 5 لسنة 1960 الذي يجيز له إزالة التعدي إداريا وطالب بإلغاء الأمر المؤقت ورد طلب المستدعى.

ومن حيث أنه وبجلسة 18/12/95 قام نقاش بين وكيل المستدعى ووكيل المستدعى ضده الثاني بخصوص القرار الصادر في 19/10/95 والكتاب المؤرخ 19/9/95 وفي ما إذا كان ذلك الكتاب إخطار أم قرار إداري.

ومن حيث أنه وبجلسة 18/1/96 استمعت المحكمة إلى شهادة بشير القهوجي وهو رئيس قسم العقود بدائرة أملاك الحكومة وقال أن المستدعى مستأجر أرض حكومية قرب محطة السكة الحديد ومستأجر مساحة دونمين ابتدأت الايجارة 1991م والعقود محفوظة بالملف وتقدم المستدعى بطلب لاستئجار دونمين ثم تمت الموافقة بتأجير دونمين ثم بعد أن ارتفعت في الايجارة فانه استأجر 500 متر وطلب منه مدير الأملاك الإسرائيلي أن يدفع أجرة سنة مقدما وسنة عادية وبعد فترة من الزمن تقدم المستدعى بطلب استعادة استئجار الدنوم والنصف بالإضافة إلى 500 متر وتمت الموافقة على تأجير المساحة وفي المرة الأولى جهزت خارطة بالخمسمائة متر ثم خارطة بالألفين متر بعد الموافقة على استئجار المستدعى لها واستمر الإيجار لغاية مارس 1993 وبعد ذلك التاريخ صدرت من أملاك الحكومة قرار بتعديل الخارطة الجديدة بموجب كتاب من أملاك الحكومة بتوقيف الايجارة لغاية تعديل الخارطة فصدرت خارطة معدلة للمساحة الجديدة وبعد فترة وافق معروف باستمرار الخارطة الجديدة لأنهم أضافوا أجزاء أخرى لمستأجرين آخرين وفي شهر 8/9/1993م حضر يوسف معروف ووافق على الخريطة الجديدة واستمرت الايجارة من 1/4/1993 حتى 31/3/1995م وهو مستأجر الأرض معمل للحجارة وبعد الخلاف بين يوسف معروف وسعدى صالح صدر كتاب بتوقيف الايجارة عن يوسف معروف في 19/9/1995م بموجب قرار من الدائرة القانونية بوزارة الإسكان، والخلاف يقول أن الأربعمائة متر كانت من ضمن المساحة المخصصة ليوسف معروف قبل تعديل الخارطة ولكن بعد تعديل الخارطة أصبحت خارج إيجاره الألفين متر لأن تحت تصرف يوسف معروف الأربعمائة متر يريدوا إعطائه بدلها لجهة الشمال وأبرز أربعة خرائط ب ق/1-ب ق/4 والألفين متر محددين بالعقد، وحسب كتاب الدائرة القانونية يقولوا أنه يوجد تجاوز، وأنه منذ بداية إيجاره يوسف معروف لم يكن سعدى صالح مستأجرا لأي مساحة من أملاك الحكومة ومن الناحية الجنوبية لا يوجد له جيران ولا من الناحية الشمالية وكان يوسف معروف طوال مدة استخدامه واستئجاره للأرض يدفع الأجرة ولم يشتكى أحد على يوسف معروف وعندما قرر مسئول الأملاك الإسرائيلي وقف ايجارة معروف استدعيته وأبلغته بالقرار ومعروف راجع إدارة الأملاك عدة مرات وقد طرح مسئول الأملاك الإسرائيلي أن يقتطع من مساحة معروف الأربعمائة متر ويعطيه بدلا منهم في المنطقة الشمالية وبالنسبة للضغوط كان بينهم ضغوط لا يعرف عن حقيقتها شيء وأنه لا يعرف ما يوجد بالأرض من الجهة الشمالية، ثم أبرز عقد الإيجار بين يوسف معروف ومسؤول الأملاك الإسرائيلي أبرز و ميز تحت رقم ب ق/5 ثم أبرز عقد إيجار يخص سعدى صالح على مساحته أربعمائة متر مؤرخ 3/9/94 ميز تحت رقم ب ق/6 ومساحته الأربعمائة متر لها حدود مع رقم 1 وأبرز خارطة وهي تشمل أربع مستأجرين ويوسف معروف رقم 1 ميزت تحت رقم ب ق/7 وأن العقود والخارطة تمت برضى الأطراف ووقع عليها يوسف معروف ونزلت المساحة عدة مرات وصار خلاف ولم يتمكنوا من تسليم الأربعمائة متر بعد أن عارضهم يوسف معروف وأن الكتاب الموجه للنائب العام كان يتعلق بالجزء المعتدى عليه وهو الأربعمائة متر وأن المساحة نزلت مرتين ولن تتمكن من عمل المساحة وأنه بالنسبة للكتاب الأخير المرسل إلى يوسف معروف كان يتعلق بإنهاء الايجارة معه وأسباب الكتاب لعدم تنفيذ قرار دائرة الأملاك بالنسبة لتقسيم قطعة الأرض ابرز الكتاب وميز ب ق/ 8 والأرض المستأجرة إلى يوسف معروف هي أرض فضاء وكتاب الدائرة القانونية يشير إلى أن يوسف معروف خالف شروط العقد. وهذه النتيجة حسب أقوال الإدارة القانونية وليس حسب رأيه أي رأي الشاهد وأبرز كتاب الدائرة القانونية ميز تحت رقم ب ق/9 وقال الشاهد بشير القهوجي بأنه سمع من أصحاب الشأن بأن الجيش الإسرائيلي دخل عليهم وكسر الطوب وأخذ أولاد يوسف معروف وأن مسؤول الأملاك الإسرائيلي قال ليوسف معروف يا تمضي على الإيجار وأما سألغي الايجارة بالكامل.

ومن حيث أن شاهد المستدعى وهو المساح محمد صالح الباز قد شهد بأنه قام في 1/12/93 وأجرى قياسات وكشف على الأرض المؤجرة إلى يوسف معروف وهي ضمن أرض القسيمة 34 قطعة 716 محلة التفاح وتبين له أن هناك جزء من القسيمة 34 بمساحة دونمين يستأجرها يوسف معروف وذكر مساحة الأرض وأوصافها وحدودها من الجهات الأربعة وأبرز خارطة ميزت م ص/1 ويحدها من الجهة الشرقية قسيمة 36 ملك سعدى صالح وملك سامي العشى المستأجرة ليوسف معروف وأنه ذهب للأرض موضوع الدعوى في 27/2/96 ووجد أنها متطابقة والمقاييس ثابتة على الخريطة وأن تلك الأرض هي فقط دونمين دون زيادة وبمناقشة المحكمة للشاهد قال: الأرض لا تزال دونمين ولا يوجد أي زيادة وأبرز نفس الخارطة باللون الأحمر وأبرزت وميزت م ص/2.

ومن حيث أن شاهد المستدعى هو: محمد مصطفى حديد قد شهد بأنه يعمل في مصنع البلوك منذ 25 سنة والمساحة التي عملت فيها حوالي دونمين وعملنا فيها بلوك وكانت أرض بور وجوره والمستدعى طمها وجاءت المساحة وهو أي الشاهد مسك الكركر ومن يوم ما استلمها يوسف معروف وهو موجود بها وأن الذي وضع العلامات والحدود هو المساح والأرض كانت جورة وضع المستدعى بها زلط واسمنت وماكينات وأن الجهة الشمالية من المعمل يوجد جورة مياه بجوار مصنع شراب ولم يعترض أحد على الأرض المستأجرة.

ومن حيث أن المستدعى وقد شهد لنفسه بان له معمل معروف ولم يعارضه احد في الأرض المستأجرة وانه يدفع الإيجار بانتظام وابرز أخر إيصال دفعه في عهد السلطة الوطنية الفلسطينية وابرز وميز ى م/1 وأنه راجع إدارة الأملاك ليدفع الأجرة لسنة 93/94 وقالوا له لم تصل من القدس وعاود الاتصال بهم في شهر 6.5 وفي شهر 6 تزاعل مع جاره سعدى صالح وقال له سعدي صالح حالفاً بأنه حتى لو صار جاسوس فانه سوف يطلع معروف من الأرض وفي 10/8/93 اتصل به المسؤل في أملاك الحكومة وقال له سوف نطلعك من الأرض غصب عنك ثم نرفز عليه مسئول الأملاك وانه أي المستدعى قال نصف العمى ولا العمى كله وانه وقع على الخارطة مكرهاً في 1/10/93 وفي شهر 11/1993 جاء الجيش الإسرائيلي وضربه هو وأولاده وكسر البلوكات ثم وكل محامى يهودى وطلب منه خارطة وانه كلف المساح أبو عدنان الباز بعمل الخارطة وان المعمل كلفه 125 ألف دولار ويعمل به 25 عاملاً ثم ابرز صورة فوتوغرافية عن المعمل وأبرزت ى م/2 ثم طلب من إدارة الأملاك والنائب العام بموجب كتابين أبرزت ى م/3 وبعد ذلك قامت إدارة الأملاك وأرسلوا له إنذار لإخلاء المأجور خلال ثلاثين يوما وابرز كتاب الإنذار الصادر من دائرة الأملاك ميز رقم ى م/4 وانه أرسل ردا على كتابهم أبرزه تحت رقم م/5 وان المدعو سعدى صالح أقام ضده دعوى أمام محكمة صلح غزة لنزع يده ثم اسقط سعدى دعواه وابرز قرار المحكمة تحت رقم ى م/6 كما ابرز صورة عن كتاب النائب العام لإخلاء الأرض ابرز ى م/7 وابرز شهادة كشف على المعمل وتقرير بالتكاليف ابرز ى م/8 ثم استطرد المستدعى يقول بأنه استأجر دونمين في 9/5/1990 وضغطوا عليه في سنة 1993 والمساحة دونمين وسلموه الأرض وأن العقد الجديد في سنة 1993 وقعه بالضغط عليه وكذلك الخارطة في سنة 1993 وقع عليها إجباري وقبل أن يوقع دائرة المساحة نزلت للأرض ومرة أخرى ذهبت المساحة في السلطة الوطنية وانه منع دائرة المساحة من القيام بعملها وانه وقع العقد القديم أمام المدعو "نيفش" اليهودي وبعد مجيء السلطة نزلت الشرطة لتأخذ الأرض كلها وقرار النائب العام على 400 م.

ومن حيث انه وبعد الإطلاع على: البند 23 من عقد الإيجار الذي يؤكد عدم خضوع العقد المبرم لقانون حماية المستأجرين والقانون المطبق في إسرائيل وقطاع غزة لذلك يتوجب الرجوع إلى القانون العام بخصوص عقد الإيجار. ثم اختتم المستدعى بيناته واستمعت المحكمة إلى شهود المستدعى ضدهما.

فشهد المهندس عادل محمود حسن إبراهيم بأنه رئيس قسم المساحة في إدارة أملاك الحكومة وانه يعرف المستدعى عندما كان يراجع إدارة الأملاك بخصوص الأرض التي يستأجرها ومساحتها دونمين وانه نزل للأرض المستأجرة وأن المنطقة مستوية والعقد قديم والعقد الجديد تم تحديد مساحة معينة والعقدين نفس النمط والعقد الأول على نصف دونم وبعد ذلك أراد المستدعى التوسع وأعطوه دونمين وكان له تعديات قبل ذلك على الأرض وتجاوزاً ساعدوه وأعطوه نصف دونم ثم دونمين والدونمين أخذهم بشكل عادي مقابل المعمل الأصلي وهو حدد ما يريد وبعدها طلع جاره من ألأرض سعدى صالح وأن يوسف معروف وقع على الخارطة والدونمين عند خروج الشخص الذي مقابله تم تدوير الموقع للشمال وتحرك حوالي 400 متر وفهمه وخرج المساح وتشاكلوا وحالياً المساحة التي معه ثلاث دونمات يستعملها معملين حجارة وحصة رمل والأربعمائة متر هي مستوية وفيها قناة بسيطة يمكن إصلاحها وأن المستدعى لا يزال يدفع الأجرة ونحن أي الملاك نريد من أن يلتزم بشروطنا وهو واضع يده على مساحة الطرف الثاني الذي نحن نؤجره ثم استطرد الشاهد يقول بأن المستدعى يلتزم بدفع الأجرة وأنه قبل الخارطة الجديدة وبعد ذلك تم تحريك الدونمين للشمال الهدف من ذلك أن الأرض التي عليها نزاعات وأن ترجع الأرض دون تعديات والشخص الذي قباله أراد استئجار قباله والاثنين لهم واسطة إسرائيلية لذلك حصل النزاع وقبل تحريك مساحة الأرض إلى الشمال لم يشتكي احد على يوسف معروف وأن الالتزام الاخير هو الملزم حسب رأيه والأرض الشمالية فيها قنوات مائية يمكن تصليحها وأن الأربعمائة متر مع المستدعى الآن.

ومن حيث أن شاهد المستدعى ضده محمد فؤاد شداد زريق شهد أن المستدعى استأجر دونمين وأنه في المرة الأولى كان الاتفاق لنقل يوسف معروف للمنطقة الشمالية وقبل تغير الوضع كان ملتزم بالنقل ووقع على الخريطة وأن المساحة التي وضع يده عليها مستوية وكان يشتغلها قبل أن يستأجرها وأن المستدعى بعد ذلك لم يلتزم بالخارطة الجديدة وأن مساحة الأرض ألمؤجرة للمستدعى والمتفق عليها حتى الآن ألفين مترا حددت على الخارطة وعلى الطبيعة. ثم استطرد يقول: المستدعى يستخدم الأرض للحجارة والرمل والحصمة والاجار لوضع الحجارة وفي الخارطة القديمة كان معروف منتظم في دفع الأجرة وإنه أي الشاهد عمل الخارطة الجديدة والمستدعى وقعها وبعد ذلك تم نقل المستدعى للجهة الشمالية من الأرض المأجورة وهو مستأجراً أرض بدون إنشاءات وجاره له مصلحة للتأجير قباله وطلب الاستئجار وتم الاتفاق بحضور الجهتين والظروف التي جعلت المستدعى يوقع على الاتفاق لا يعلم شيئاً عنها وأن الشاهد يقول بأنه يتكلم عن الجزء الذي فيه الدونمين وأنا حركته في أرض صالحة وهو مجرفها ولا يحده من الشرق مستأجرين وأنه عندما انتقل يوسف معروف للجهة الشمالية من الأرض لم يعلم بوجود ضغط عليه عند التوقيع وبعد توقيعه على الخارطة والاتفاق فإنه لا يعرف سبب رفض المستدعى لذلك الاتفاق والخارطة فيما بعد.

التسبيب
ومن حيث أن هذه المحكمة وبعد الإطلاع على المستندات التي أبرزها بشير القهوجي رئيس قسم العقود بإدارة أملاك الحكومة من ب ق/1 حتى ب ق/9 وبعد الإطلاع على المستندات التي أبرزها المستدعى وهي المبرزات من ى م/1 حتى ى م/8 وبعد الإطلاع على اللائحة الجوابية المقدمة من النائب العام، وبعد الإطلاع كتاب مركز شرطة الشمال المؤرخ 7/12/93 إلى المسئول عن أملاك الحكومة والغائبين بوجوب إعادة الهوية رقم 900849985 وتسليمها إلى أب أو أخ إياد معروف.

وبعد الإطلاع على كتاب السيد / مدير أملاك الحكومة المؤرخ 19/9/95 الموجه إلى يوسف معروف لإخلاء الأرض الحكومية الواقعة بالقسيمة34 قطعة 719 البالغ مساحتها 2000 متر مربع ورفع يده عن تلك الأرض وتسليمها إلى دائرة أملاك الحكومة بعد إزالة كافة الإنشاءات الموجودة على رقبة الأرض وبعد الإطلاع على الاعتراض المقدم من وكيل المستدعى الموجه للنائب العام المؤرخ 17/7/95 قائلاً فيه أن موكله يدفع الأجرة بانتظام عن مساحة الدونمين وإن آخر إيصال أجرة دفعه من المدة 1/4/1994حتى 31/5/95 وأن المستدعى يضع يده على الأرض المأجورة منذ خمس سنوات وأن المستدعى بالتالي لم يخالف الأصول القانونية وأنه يقول (ما دام أن دائرة الأملاك قد قامت بتأجير سعدى صالح منذ عام 1993 فلماذا إذن تؤجر المستدعى ذات المساحة عن تلك الفترة أي منذ1993 حتى31/3/1995).

وبعد الإطلاع على كتاب مدير إدارة أملاك الحكومة المؤرخ 11/3/1994 المرسل إلى يوسف معروف يطلب منه الحضور لدائرة الأملاك الحكومة ومراجعة قسم العقود بها لدفع الإيجار المستحق عن سنة 94، 95 وتجديد عقد الإيجار – يراجع المبرز م/1، وبعد الإطلاع على إيصال الدفع رقم 5/154208 الموضح به اسم الدافع وهو يوسف معروف مؤرخ 20/10/94 والمبلغ الذي تم دفعه بواسطة المستدعى هو: 5822 شيكل، وذلك مقابل إيجار أرض حكومية الواقع في غزة التفاح المحطة قطعة 715 قسيمة 34 عن مساحة 2000 متر عن المدة من 1/4/94 حتى 31/3/95 .

وبعد الإطلاع على الخريطة م ص/2 التي أبرزها المساح محمد صالح الباز للمحكمة في 4/3/96 والتي يظهر منها أن ملك سعدى صالح ملاصق للقسيمة المستأجرة للمستدعى وبين منها أيضاً أن المساحة التي يستأجرها يوسف علي معروف هي 2000 متر مربع.
وبعد الإطلاع على كتاب دائرة الشؤون القانونية التابعة لوزارة الإسكان والمرسل إلى مدير دائرة الأملاك الحكومية المؤرخ 10/9/95 رقم 106/ د ق / 95 توصى مدير الأملاك بأخطار – المستدعى يوسف معروف بوجوب إزالة معملي حجارة البلوك وإخلاء الأرض التي يضع يده عليها.

وبعد الإطلاع على كتاب السيد / مدير أملاك الحكومة المرسل إلى النائب العام المؤرخ 28/1/95 تحت رقم م ح/6/1/25 الذي يتضمن إقراراً بما يلي:
تقدم السيد سعدى صالح بطلب إيجاره مساحة 400 متر مربع من أرض حكومية مجاورة لمحل عمله تقع في القسيمة رقم 34 قطعة 719: ثم إقرار آخر بان مساحة ال400 متر مربع التي يريدها سعدى صالح هي مؤجرة من ضمن دونمين إلى السيد يوسف علي معروف.

ثم إقرار ثالث بأنه بعد أن قامت إدارة أملاك الحكومة بتأجير 400 متر مربع إلى سعدى صالح وهذه ال400 متر مربع كانت من ضمن الأرض المؤجرة من ضمن دونمين إلى يوسف علي معروف، قامت منازعة بين سعدى ويوسف وعلى أثر ذلك تدخلت إدارة الأملاك بين الطرفين في 11/8/93 لوضع حل للمشاكل بينهما (ما سبب المشاكل يا ترى؟) وقد قدمت حلاً من عندها يتضمن إجراء تعديل على مواقع المساحات المؤجرة وجهزت خارطة توضح مقسم كل منهما ووقعا عليها بالقبول وتم إلغاء الخارطة القديمة وتم تحرير عقد إيجار لسعدى صالح بمساحة 400 متر مع إدارة الأملاك وسدد كافة مستحقاته حتى يوم 31/3/95 وبعد ذلك تقدم سعدى صالح بطلب من أجل تسليمه رقبة الأرض المؤجرة ولم يلتزم به يوسف معروف بالتسليم.
البند ء من الشرط الخامس من شروط عقد الإيجار حسمت موضوع الإنشاءات والأبنية وإضافات البناء تكون جميعها ملك المؤجر، مدير الأملاك يناقض نفسه ويطلب إزالة الإنشاءات والأبنية التي هي عائدة إليه وبذلك يكون المؤجر هو الذي خالف شروط العقد البند ء من الشرط الخامس والعقد هو قانون المتعاقدين. لذلك فقد جاء القرار الصادر من مدير الأملاك أو من يمثله بإزالة الإنشاءات والأبنية والإضافات هو قرار مخالف للقانون لأنه مخالف للعقد المبرم بين المستدعى ومدير أملاك الحكومة.

ومن حيث أنه بالنسبة للبند السابع من شروط عقد الإيجار في حالة رفض المستأجر إخلاء المأجور لدى انتهاء مدة الإيجار أو لدى إنهائها بصورة أخرى والمقصود بإنهاء الإجارة بصورة أخرى هي أن تقوم إدارة الأملاك بمراجعة المحكمة المختصة طبقاً للبند 23 من شروط عقد الإيجار وهي المحكمة المختصة بالإخلاء في قطاع غزة في الوقت الحاضر – كما أن قانون حماية المستأجرين سواء في إسرائيل أو في قطاع غزة وأنه لا يسرى على عقد الإيجار موضوع الدعوى.
وبذلك فأنه يتوجب الرجوع إلى القانون العام بخصوص عقد الإيجار المبرم دون قانون حماية المستأجر في قطاع غزة.

ومن حيث أنه وبالنسبة للبند السادس من عقد الإيجار وهي حالة نقل المأجور من يد المستأجر إلى يد شخص آخر بموافقة المؤجر فإن المقصود بعبارة نقل المأجور هي نقل عقد الإيجار إلى يد مستأجر آخر طوعا ورضي من المستأجر والمؤجر ودون أن يتم اقتطاع خمس عقد الإيجار بطريق الإكراه والتهديد من يد مستأجر قديم إلى يد مستأجر جديد كما فعل مدير الأملاك الإسرائيلي في هذا الشأن.
ومن حيث أنه وبعد الإطلاع على العقد المبرم بين المستدعى ومدير الأملاك المؤرخ 30/4/1992 مثبت به أنه تبدأ ألإيجارة من 1/4/92 وتنتهي في 31/3/93 لمساحة 500 متر مربع وأن تبدأ الايجارة أيضاً اعتباراً من 1/8/90 حتى 31/3/93 لمساحة 1500 متر مربع وبذلك فإن مجمل المساحة المأجورة للمستدعى هي 2000 متر مربع وهي عبارة عن أرض مساحتها 2000 متر مربع.
ومن حيث أنه بعد الإطلاع على البند15 من العقد جاء به أنه إذا نقض المستأجر أي شرط من شروط العقد يحق للمأجر أن يلغي العقد وأن يطالب بإخلاء المأجور فوراً وهنا كلمة يطالب تعني أن يرفع طلباً إلى المحكمة المختصة بالإخلاء لا أن يلجأ إلى التنفيذ بالإكراه باستعمال القانون رقم 5 لسنة 1960 لأن هذا القانون يطبق ضد الأشخاص الذين اعتدوا على أرض حكومية حديثاً ودون سند قانوني والمستدعى لم يعتدي على الأرض الحكومية بل دخلها واستغلها بطريق قانوني وشرعي وهو عقد الإيجار المبرم.
ومن حيث أنه ومن كل ما تقدم فإن ألقرار الإداري ألصادر من مدير أملاك الحكومة بتأجيرها مساحة 400 متر مربع للمدعو سعدى صالح من نفس الأرض موضوع عقد الإيجار المبرم بين المستدعى وأملاك الحكومة المؤرخ 30/4/92 البالغ مساحتها 2000 متر مربع من القسيمة رقم 34 قطعه 719 أرض المحطة موضوع الطلب هو قرار مخالف للقانون إذ لا يجوز تأجير نفس الأرض لمستأجرين في آن واحد، كما أن هذا العقد الجديد قد جاء باطلا وغير قانوني حال كونه قد اعتراه الإكراه والتهديد الذي ثبت من شهادة بشير قهوجي الذي شهد بأن مدير الأملاك الإسرائيلي قال للمستدعى إما أن تقبل بالعقد الجديد أي أن تقبل بإخلاء مساحة 400 متر مربع من العقار المؤجر له أو أن سيأمر بإخلائه من كل الأرض كلها البالغ مساحتها 2000 متر مربع وهذه الواقعة يشكل تهديداً وإكراهاً مبطلاً للعقد الجديد (400 متر مربع لسعدى صالح) تأيدت واقعة الإكراه بقيام الجيش الإسرائيلي بمهاجمة المستدعى وكسر بلوكات الأحجار في مصنعه وضربه وحبس أولاده وأخذ بطاقات الهوية وهذا ثابت من كتاب شرطة الشمال الإسرائيلي لمسؤول أملاك الحكومة المبرز المؤرخ 7/12/93 مرفق بملف الدعوى.
وبذلك يضحى هذا العقد باطلاً قانوناً مما يتوجب إلغاء القرار الصادر بإجراء إنفاذ ذلك العقد.

ومن حيث أنه وبالنسبة للشق الثاني من ادعاء إدارة أملاك الحكومة وهو أن المستدعى قام بمخالفة شروط العقد وأنه قام ببناء معملين لصناعة البلوكات ووضع معرشات لماكينات الحجارة وهذا مخالف لاتفاق التأجير كما أن المستدعى خالف العقد لأنه تمادى بالاعتداء على الأرض الحكومية المجاورة له والمؤجرة من قبل إدارة الأملاك إلى المستأجر سعدى صالح على حد أقوال مدير أملاك الحكومة.

ومن حيث أن هذه المحكمة وبعد الإطلاع على شروط العقد المبرم بين المستدعى وإدارة الأملاك فقد جاء خلواً من طريقة استعمال المأجور اللهم إلا شرط أنه يجب استعمال المأجور للسكنى فهل تابعت إدارة الأملاك كيفية استعمال المستدعى للمأجور منذ سنة 1985، وفي سنة 1990 وهل تأكدت أن المستدعى يسكن في الأرض الفضاء المؤجرة له البالغ مساحتها 2000 متر مربع أن دائرة أملاك الحكومة تعرف أن المستدعى صاحب معمل حجارة أسمنت وتعرف أنه يستعمل ماكينات لصنع البلوك ولم ترسل له إخطاراً تمنعه من ذلك منذ سنة 1985 أو منذ سنة 1990 بل أنها سكتت وتجاوزت عن ذلك وإن كان العقد المبرم بينهما لا تسرى عليه أحكام قانون حماية المستأجرين طبقا لنصوص العقد فإن القانون الواجب التطبيق هو قانون الإيجار العام بمجلة الأحكام العدلية التي تنص بالمادة 417 إيجار الشيء 3 سنوات على التوالي دليل على أنه معد للاستغلال وبذلك فإنه متى كانت الإيجارة قد امتدت من سنة 1990 وحتى سنة 1995 فإن هذا ينصرف إلى أن إيجارة الأرض تكون معده للإستغلال حسب احتياجات المستدعى وقد شهد شهود المستدعى والمستدعى ضده بأن إدارة الأملاك تعرف بموضوع المعملين والماكينات وهو تتسامح مع المستدعى. ومن المتعارف عليه قانونا وفقهاً أن المعقود عليه في الإيجار هو المنفعة وليس لأحد العاقدين فسخ الإجارة بلا عذر. ولذلك فإن إدارة أملاك الحكومة تعلم بأن المستدعى قد أقام معملين لصنع بلوكات الحجارة وهي تعلم أن عقد الإيجار المبرم يشتمل على ذلك.
ومن حيث أنه ومن كل ما تقدم فإنه لم يثبت أن المستدعى قد ارتكب خطأً جسيماً كأن لم يدفع الأجرة المستحقة أو أنه أتلف الأرض وجعلها عديمة النفع، وبذلك يضحى قرار إدارة الأملاك الذي يقضي بإزالة الإنشاءات والأبنية فقد جاء كرد فعل مضاد للمستدعى حالة كون إدارة الأملاك لم تفلح في أن تخلي مساحة 400 متر المؤجرة بشكل غير قانوني للمستأجر الجدي سعدى صالح. وجاء قرارها ينطوي على التعسف في استعمال السلطة والمحكمة تطبق أحكام المادة 58 من دستور سنة 1962 التي تجيز إلغاء القرارات الإدارية إذا جاءت مخالفة للقوانين والتي بها عيب التعسف في استعمال السلطة.

ومن حيث أن القرار الصادر بإزالة الأبنية والإنشاءات هو قرار غير متوازن لأنه يحدث إخلالاً خطيراً بالتوازن المالي لعقد الإيجار المبرم بينهما ويوقع المستدعى في خسارة جسيمة قيمتها تقدر124,000 مائة وأربعة وعشرون ألف دولار وهي قيمة معامل بلوكات الحجارة التي أنشأها المستدعى وقد ثبت هذا من تقرير نقابة المهندسين بقطاع غزة المبرز بملف الدعوى وقد تساندت أحكام القضاء وآراء الفقهاء بأنه إذا كان هنالك إخلال خطير بالتوازن المالي للعقد المبرم بين المستدعى والمستدعى ضده فإنه يتوجب إيقاف ذلك القرار وتطبيق مبادئ العدالة وهي لا ضرر ولا ضرار.

ومن حيث أنه قد ثبت أن المستدعى يستأجر مساحة 2000 متر مربع فإن هذه المساحة هي موضوع هذه الدعوى وما جاوز ذلك فإنه خارج نطاق هذه الدعوى.
ومن حيث أنه هناك إقرار من السيد / مدير أملاك الحكومة بموجب كتابه م ح/6/1/25 مؤرخ 28/1/95 بأن مساحة ال400 متر مربع المؤجرة للسيد / سعدى صالح هي مؤجرة من ضمن دونمين إلى السيد / يوسف معروف. وبعد منازعة الطرفين رأت دائرة أملاك الحكومة في 11/8/93 وضع حل للمشاكل وأجرت تعديل في المساحة وعدلت الخارطة ووقع عليها الأطراف فكيف يتأنى ذلك وقامت إدارة أملاك الحكومة بإلغاء جزء من العقد الذي التزمت به مع يوسف معروف وتأجيره إلى سعدى صالح فأن هذا يعتبر إخلالاً من إدارة أملاك الحكومة في نقض ما اتفقت والتزمت به مع المستدعى يوسف لأن من سعى في نقض ما تم من جهته فسعيه مردود عليه.

ومن حيث أن ومن كل ما تقدم فإن القرار الصادر عن مدير إدارة أملاك الحكومة بتأجير ما مساحته 400 متر مربع للمدعو/ سعدى صالح من الأرض موضوع عقد الإيجار المبرم بين المستدعى ودائرة أملاك الحكومة المؤرخ 30/4/1992والبالغ مساحتها 2000 متر مربع من القسيمة رقم 34 قطعة 719 أرض المحطة التفاح هو قرار باطل لمخالفته للقانون مما يتوجب إلغاؤه كما أن القرار الصادر من السيد / مدير أملاك الحكومة المؤرخ في 19/9/95 رقم م ح/5/2/30 الموجه للمستدعى يوسف علي معروف هو قرار معيب بعيب إساءة استعمال السلطة مما يتوجب إلغاءه أيضاً.

فلهذه الأسباب
بسم الله الرحمن الرحيم
وباسم الشعب الفلسطيني

منطوق الحكم
الحكم
حكمت المحكمة حضورياً بإجابة المستدعى إلى طلباته وبإلغاء القرار الصادر عن مدير دائرة أملاك الحكومة بتأجيرها ما مساحة 400 م2 للمدعو/ سعدى صالح من الأرض موضوع عقد الإيجار المبرم بين المستدعى ودائرة أملاك الحكومة المؤرخ 30/4/1992 منها والبالغ مساحتها 2000 م2 من القسيمة رقم 34 من القطعة 719 أراضي المحطة (موضوع الطلب) وتمكين المستدعى من الاستمرار بالانتفاع بالمساحة المذكورة، وتثبيت قرار القاضي المنفرد الصادر في 16/5/1995 بوقف تنفيذ القرار الصادر عن مدير أملاك الحكومة بتاريخ 19/9/1995، وألزمت المستدعى ضدهما بالرسوم والمصاريف.

جملة الصدور والإفهام وتاريخ الفصل
صدر وأفهم علناً بجلسة اليوم الموافق 30/12/1996م.

القضاة في الصدور والإفهام
عضو عضو رئيس المحكمة
(خليل الشياح) (حمدان العبادلة) (رضوان الاغا)