بسم الله الرحمن الرحيم
لدى المحكمة العليا بغزة
بصفتها محكمة نقض
في الطعن رقم 95/2003
المبادئ القانونية
حيث أن بيانات عقد الإيجارة الموقع بين الطرفين لا ترقى إلى مستوى الشروط الملزمة وحيث أن العقد لم ينص صراحة على إخلاء المستأجر إذا مارس مهنة أخرى أو عمل معين، فإن الحكم بذلك يرجع فيه إلى مجلة الأحكام العدلية التي تنص في المادة 426 على أن من استحق منفعة معينة بعقد الإجارة كان له أن يستوفي عينها.... وحيث أن العقد الموقع بين الطرفين احتوى على شروط مطبوعة على نموذج العقد وشرطاً خصوصياً على ظهر العقد ينص على منع تأجير العقار لآخر دون موافقة المؤجر وخلت شروط العقد من أي منع من تغيير المنفعة، وحيث أن كل ما ورد في العقد هو مجرد بيان لنوع المنفعة وورد في ديباجة العقد على أنها سينما وكان ممارسة المستأجر لا تعدو أن تكون السماح بإقامة الأفراح فيه مقابل أجر لا يزيد ضررا من استعماله كسينما إن كان ثمة ضرر، إذ يعد استعمالاً مماثلاً له فإن ذلك لا يعد مخالفة لشروط العقد يوجب الإخلاء.
الديباجة
أمام السادة القضاة: المستشار/ خالد القدرة رئيساً وعضوية المستشارين / محمد صبح وخليل الشياح وسعادة الدجاني وسامي سابا سكرتارية: مروان النمرة
الطاعن: عبد الله علي أبو حرب - من سكان رفح وكيلاه المحاميان / رمضان قديح وحنان أبو جامع وتيسير أبو ضباع. المطعون ضده: سليمان محمد برهم قشطه - من سكان رفح بجوار البلدية وكيلاه المحاميان / عبد الكريم شبير وحسن الهسي
الحكم المطعون فيه: الحكم الصادر بتاريخ 18/11/2000 عن المحكمة المركزية بصفتها الاستئنافية في الاستئناف الحقوقي رقم 87/2000 والقاضي بقبول الاستئناف شكلاً وفي الموضوع بفسخ حكم محكمة أول درجة وإلزام المستأنف ضده بإخلاء المأجور موضوع الدعوى خلال مدة ستة أشهر مع إلزامه بالرسوم والمصاريف وخمسمائة شيكل أتعاب محاماة.
تاريخ تقديمه: 23/2/2003 جلسة يوم: الخميس 22/4/2004 الحضور: حضر الأستاذ / تيسير أبو ضباع وكيل الطاعن. وحضر الأستاذ / حسن الهسي وكيل المطعون ضده.
القرار
الأسباب والوقائع
من حيث أن الطعن قد استوفى أوضاعه الشكلية فهو مقبول شكلاً.
وحيث أن الوقائع تحصل على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن أن المطعون ضده كان قد أقام الدعوى رقم 86/97 لدى محكمة صلح رفح طالباً إخلاء الطاعن من المأجور الذي يملكه والذي يتكون من دكانين وأرض فضاء تبلغ مساحتها ثلاثمائة متر مربع تقع في رفح بقصد استخدامها داراً للخيالة بأجرة سنوية قدرها خمسة آلاف وخمسمائة وأربعون ليرة إسرائيلية تدفع على وجه السلف غير أن المطعون ضده خالف شروط العقد المبرم بينهما بأن غير المنفعة المذكورة في العقد واستعمل العقار كصالة أفراح مخالفاً بذلك شروط العقد وبتاريخ 9/5/2000 حكمت المحكمة الصلحية برد الدعوى وتضمين الطاعن بالرسوم والمصاريف تأسيساً على أن المطعون ضده لم يأت بما يثبت أن الطاعن قد خالف شروط العقد ولما استؤنف
هذا القضاء للمحكمة الاستئنافية (المركزية) حكمت بتاريخ 18/10/2000 بفسخ حكم محكمة أول درجة والحكم بإخلاء الطاعن للمأجور موضوع الدعوى خلال ستة أشهر من تاريخ الحكم مع إلزامه بالرسوم والمصاريف بانية حكمها على ثبوت واقعة تغيير منفعة المأجور وهو ما يخالف شروط عقد الإيجار المبرز م/3 الذي نص على استعمال المأجور كسينما لا كصالة أفراح.
توجه الطاعن بعد صدور حكم الاستئناف بصحيفة طعن أمام هذه المحكمة مجمل ما جاء فيها أن المحكمة المركزية قد جانبت الصواب إذ اعتبرت أن الطاعن مقر بواقعة تغيير المنفعة مخالفة بذلك مواد قانون البينات وأحكام المجلة وأنها أخطأت عندما طبقت المادة 4/1/ب من قانون تقييد الإيجارات على الواقعة لتدخلها في السلطة التقديرية لقاضي الموضوع وتقريره فيما إذا كانت هناك مخالفة من عدمه وأن تغيير المنفعة قد تم في ظروف الانتفاضة الأولى وتمشيا مع مزاج العامة وأنماط تفكيرهم الثقافية وأنه على افتراض مخالفة شروط العقد فإن المالك قد تجاوز عن المخالفة لسكوته مدة طويلة على وقوعها دون اتخاذ إجراء ضده وأشار في ذلك إلى
السوابق القضائية 101/42، 242/42 س ع
وأخيراً فقد أجاز القانون في المادة 426 من المجلة والتي تنص على أن من استحق منفعة معينة بعقد الأجرة.... كان له أن يعمل صنعته مساوية في الضرة.
وحيث أنه وعلى الرغم مما احتوته صحيفة الطعن من تخريجات لا لزوم لها واتجاهات تتسم بالتردد إلا أنه يمكن القول أن حاصل ما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه:
1- إن المحكمة الاستئنافية في تدخلها بقناعة محكمة أول درجة للقول بتغيير المنفعة ومخالفة شروط العقد قد أخطأت في تطبيق القانون والسوابق القضائية.
2- إن تغيير المنفعة بالصورة التي تمت فيها لا يعتبر مخالفة لشروط العقد فلا ضرر من التغيير المذكور على المالك وفقاً للمادة 426 من المجلة.
التسبيب
وحيث أن المحكمة وقبل الخوض فيما أثاره وكيل الطاعن من أمور ترى أن تعرض لمواد قانون تقييد الإيجارات (العقارات التجارية) وما ورد في عقد الإيجار المبرم بين الطرفين مبرز م/3 فجوهر النزاع ينصب على ما إذا كان هناك شرطاً في العقد يمنع ممارسة مهنة أخرى ومدى هذا المنع وما إذا كان تغيير المنفعة على الوجه الذي تم فيه يعتبر مخالفاً لشروط العقد.
فالمادة 4/1/ب تنص على أنه "لا يجوز لأية محكمة أو قاضي أو مأمور إجراء أن يصدر حكماً أو أمراً بإخراج مستأجر من أي عقار على الرغم من انتهاء أجل عقد إيجاره إلا إذا كان المستأجر قد تخلف عن مراعاة أي شرط من شروط أي عقد إيجار تعلق بذلك العقار."
وحيث أن عقود الإيجار عموماً عادة ما تحتوي على شروط ملزمة وبيانات ديباجية وأحياناً بعض الملاحظات وكانت بيانات العقد والملاحظات الواردة فيه لا ترقى إلى مرتبة الشروط الملزمة فإذا ذكر بيان في عقد الإيجار يتعلق بممارسة مهنة أو عمل معين في المأجور دون النص صراحة في العقد على إخلاء المستأجر إذا مارس مهنة أخرى يجعل الحكم فيه مرجعة مواد المجلة التي تقضي في المادة 426 منها على "أن من استحق منفعة معينة بعقد الإجارة كان له أن يستوفي عينها. فمثلاً لو استأجر الحداد حانوناً على أن يعمل فيه صنعته كان له أن يعمل في صنعه مساوية الضرة لصنعه الحداد" وقد قضت المحكمة العليا في الاستئناف رقم 26/47 بأنه إذا كان ما ذكر عن استعمال المأجور قد ذكر في بند الغرض من الأجرة ولم يذكر في الشروط الثمانية التي وردت في العقد، ومن ثم فهو لا يعتبر شرطاً بأن العقار لا يستعمل إلا فيما ورد في الغرض من
استعماله، فإنه لا يكون هناك شرط بحيث أن الخروج عن هذا الغرض يعطي الحق للمالك بفسخ العقد
(أنظر كتاب المالك والمستأجر ص59 عن كتاب جور تللي).
ومتى كان ما تقدم وكان عقد الإيجار المبرم بين طرفي هذه الخصومة قد احتوى على عشر شروط مطبوعة على نموذج العقد وشرطاً خصوصياً كتب على ظهره ينص على منع تأجير العقار لآخر دون موافقة المؤجر، وخلت الشروط المذكورة من أي إشارة إلى منع المستأجر من تغيير المنفعة وكل ما ورد في العقد هو مجرد بيان لنوع المنفعة ورد في ديباجة العقد على إنها سينما" وكان ما مارسه الطاعن في المأجور لا يعدو أن يكون السماح بإقامة الأفراح فيه مقابل أجر لا يزيد ضراً من استعماله كسينما إن كان ثمة ما يعتبر ضرراً. فهو استعمال مماثل له ومن ثم فلا مخالفة لشروط العقد أو أحكام المجلة من قبل الطاعن. متى كان ذلك وكان في ذلك ما يغني عن تناول أوجه الطعن فإن الأساس الذي بنى عليه الحكم الاستئنافي أصبح واهياً لا أساس له في القانون وبات الحكم الصلحي في محله يتعين تأييده.
فلهذه الأسباب
وباسم الشعب العربي الفلسطيني
منطوق الحكم
//الحكم//
حكمت المحكمة بقبول الطعن شكلاً وفي الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه وتأييد حكم محكمة أول درجة مع تضمين المطعون ضده بالرسوم والمصاريف.
جملة الصدور والإفهام وتاريخ الفصل
حكماً نظر تدقيقاً وصدر وأفهم علناً في 22/4/2004.
القضاة في الصدور والإفهام
عضو
(سامي سابا)
عضو
(سعادة الدجاني)
عضو
(خليل الشياح)
عضو
(محمد صبح)
رئيس المحكمة
(خالد القدرة)