استئناف حقوق
324/96
بسم الله الرحمن الرحيم
محكمة الاستئناف المنعقدة في رام الله
قرار المخالفة
الديباجة
المستأنف:د.ميلاد صالح يوسف سعيد الزبابده /جنين وكيله المحامي أحمد الدمنهوري/ نابلس المستأنف عليهم :1)عطا الله يوسف عبد الله دعيبس /الزبابده بالأصالة عن نفسه ووكالته عن أخيه مطيع يوسف عبد الله دعيبس /الزبابده 2)يوسف عبد الله عوده دعيبس /جنين وكيلهما المحاكي زهير جرار/ جنين
الهيئة الحاكمة: برئاسة القاضي المترئس السيد سامي صرصور وعضوية القاضيين السيدين زهير خليل وغازي عطره.
القرار
الأسباب والوقائع
هذا استئناف ضد قرار محكمة بداية نابلس الصادر بتاريخ 6/6/1996 في القضية الحقوقية رقم 448/96 المتضمن الحكم بردها مع إلزام المستأنف بالرسوم والمصاريف وخمسة عشر دينارا أتعاب محاماة.
يستند الاستئناف إلى السببين التاليين:
1)القرار المستأنف مخالف للأصول والقانون.
2)القرار المستأنف ضد وزن البينة ولم تتفهم المحكمة البينات بصوره منسجمة وجاء قرارها غير معلل وغير مسبب.
بالمحاكمة الجارية وفي جلسة 23/7/1996 تقرر قبول الاستئناف شكلا لوروده ضمن المهلة القانونية وترافع الوكيلين تباعا حيث طلب وكيل المستأنف اعتماد مرافعته أمام محكمة البداية وطلب قبول الاستئناف موضوعا وفسخ القرار المستأنف والحكم حسب لائحة الدعوى وتضمين المستأنف عليهما اعتماد مرافعته أمام محكمة البداية أيضا وطلب رد الاستئناف موضوعا وتصديق القرار المستأنف وتضمين المستأنف الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة.
بالتدقيق نجد أن الوقائع الثابتة في هذه الدعوى تتلخص في أن المستأنف عليه الثاني والذي كان يملك ستة وأربعين حصة من أصل خمسة وخمسين حصة في قطعة الأرض رقم (48) من الحوض رقم (3) من أراضي قرية الزبابدة قضاء جنين والتي انتهت أعمال التسوية فيها قد باع تلك الحصص بموجب الوكالة الدورية الغير قابله للعزل رقم 1926/90/93 تاريخ 19/11/1990 عدل جنين إلى أولاده ومنه المستأنف عليه الذي قام بدوره مستفيدا بتلك الوكالة وبصفته وكيلا عاما عن شقيقه مطيع وهو مستفيد أخر بموجب تلك الوكالة بيع (المستأنف) ما مساحته دونم واحد من القطعة الموصوفة أعلاه وذلك بموجب وكاله دوريه غير قابله للعزل رقم 1913/91 تاريخ 21/11/1991 لدى كاتب عدل جنين وقام المستأنف أثر ذلك بتنفيذ تلك الوكالة بفتح صفقه عقاريه تسجلت لدى دائرة تسجيل الأرضي المختصة ونتيجة لإلغاء الوكالة الدورية المعطاة من المستأنف عليه الثاني لأولاده ومنهم المستأنف عليه الأول بتاريخ 17/4/1993 بموجب عقد إلغاء تسجل لدى كاتب عدل جنين رقم 803 /93/105 المبرز 3 ع/3 لم تتم الصفقة العقارية المذكورة
والسؤال المطروح الآن على ضوء الوقائع سالفة الذكر هو ما هي القيمة القانونية للوكالة الدورية المعطاة لمستأنف عليه الثاني لمستأنف عليه الأول وآخرين التي بموجبها باع المستأنف عليه الثاني بصفته الشخصية وبصفته وكيلا من المدعو مطيع ما مساحته دونم لمستأنف وهل تتأثر هذه الوكالة بالمبرز م ع/3 هو عقد إلغاء أم لا؟
ولقد توصلت محكمه البداية في قرارها المستأنف إلى أن الوكالة الدورية المبرز ط /1 التي بموجبها باع المستأنف عليه الثاني الدونم موضوعها لمستأنف هي وكاله باطله ولا تخوله البيع لأنه أي المستأنف عليه الأول لم يتم بتنفيذها لدى المرجع المختص وبالتالي فهو ليس مالكا لأرض موضوعها ولا يملك حتى بيعها .
التسبيب
والذي نراه على ضوء وقائع الدعوى والبينات المقدمة فيها أن ما أستقر عليه الفقه واجتهاد القضاء بخصوص الوكالة الدورية وطبيعة البيع الحاصل بموجبها أن الوكالة الدورية الغير قابله للعزل تعبر عقدا ملزما لطرفيها لتنفيذ البيع في دائرة تسجيل الأراضي وقد استقر الاجتهاد أيضا على أن الوكالة الدورية لا تعتبر بأي حال سند ملكيه ما دام أنها لم تنفذ هذا الأمر يدعونا إلى البحث في قيمة الوكالة الدورية بعد إعطائها وتوقيعها وقبل تنفيذها وضع المستفيد بموجبها وما هي الامتيازات التي تمنحها له تلك الوكالة .
لقد نصت مادة رقم 11 /ب من القانون رقم 51 لسنة 1958 المعدل للأحكام المتعلقة بالأموال غير المنقولة كما عدلت ب القانون رقم 98 لسنة 1966 على اعتبار الوكالات المتضمنة بيع الأموال غير المنقولة والمتعلقة بها حق واجب التنفيذ في جميع أحوال لذا دوائر التسجيل والمحاكم خلال خمسة سنوات أصبحت خمسة عشر سنة بعد التعديل بموجب الأمر رقم 847 سواء أعزل الموكل الوكيل أو توفي تقوم دائرة تسجيل الأراضي بتمام معاملة البيع أو الفراغ لأسم المشتري بيع المال غير المنقول إلى غير الوكيلين والإقرار بقبض الثمن من المشتري وتوكيل شخص أخر لإجراء عملية البيع والشراء لدى دائرة تسجيل ( تمييز حقوق 424/78 ص 641 سنة 1979 و 473 / 80 ص 987 سنة 1981 و 40 /81 ص 1290 سنة 81 ) كما استقر القضاء بقرارها رقم 243/71 ص 178 سنة 1972 بأنه (اذا تعلق للوكيل حق في الوكالة فلا يحق للموكل الرجوع عن الوكالة وذلك عملا ب المادة (1521) من المجلة وب قرارها رقم 350/66 ص 400 لسنة 1967 بأن الفقرة (7) من المادة (11) من القانون رقم 51 لسنة 1958 بأنه لا يجوز للموكل عزل الوكيل في الوكالة الدورية وب قرارها رقم 431/82 ص 1574 سنة 82 بأن الموكل في الوكالة الدورية الغير قابلة للعزل بسبب تعلق حق الغير بها لا يعتبر أهلا للتصرف اذ أنه يعتبر مسلوب حتى التصرف). وقد أعطى القانون الحق للمستفيد في الوكالة الدورية أن يراجع المحكمة المختصة في حالة تمنع الوكيل عن القيام بتنفيذ الوكالة الدورية لالزامه بالقيام بذلك. يتضح مما تقدم ان الوكالة الدورية الغير قابلة للعزل وهي تحتوي على عقدين أحدهما توكيل والآخر بيع وهما عقدين مشروعين وملزمين بنص خاص ورد في قانون خاص ولا يجوز التحلل منهما الا بالتراضي أو بالتقاضي اذا توافر سبب من أسباب الفسخ او البطلان ونجد أيضا أن هذا القول ينطبق على الوكالتين موضوع هذه الدعوى الاولى المعطاه مع المستأنف عليه الثاني الى أولاده ومنهم المستأنف عليه الاول والثانية المعطاه من المستأنف عليه الاول بصفته الشخصية وبصفته وكيلا عاماعن شقيقه (المستأنف) والتي أعطيت قبل تنظيم عقد الالغاء للوكالة الاولى وهو المبرز م ع/3 وبذلك فان الوكالة رقم 1913/91 عدل جنين هي وكالة صحيحه واجبة التنفيذ لأنها معطوفة على وكالة صحيحه أيضا هي الوكالة رقم 1936/90 عدل جنين وبالتالي فان ما توصل اليه قاضي الموضوع جاء في غير محله ومخالف للقانون ولما استقر عليه عليه القضاء وضد وزن البينة التي تثبت من خلالها أحقية المدعي في دعواه.
وعليه/ وحيث لا يوجد في القانون ما يمنع المستفيد بموجب وكالة دورية يتعلن بها حق الغير من أن يتصرف بالمال غير المنقول موضوعها وقد أوجب القانون عليه في هذه الحالة أن يدفع رسمين تلافيا لتهرب من دفع الرسوم القانونية فقط وحيث أن الاستئناف بسببه وارد
منطوق الحكم
فاننا نقرر قبوله موضوعا وفسخ القرار المستأنف والحكم للمدعي (المستأنف) حسب لائحة الدعوى وتضمين المستأنف عليها الرسوم والمصاريف وسبعون دينارا اتعاب محاماه بداية واستئنافا.

جملة الصدور والإفهام وتاريخ الفصل
قرار صدر بالأكثرية باسم الشعب الفلسطيني وأفهم بحضور الوكيلين بتاريخ 5/11/1996.,
القضاة في الصدور والإفهام
قاضي
قاضي
القاضي المترئس
قرار المخالفة
أخالف الأكثرية المحترمة في النتيجة التي توصلت إليها وأرى أن الدعوى موضوع هذا الاستئناف واجبه الرد لعدم إسنادها إلى سبب قانوني سليم وذلك لما يلي :
1) أن كافة القوانين المتعلقة ببيع وتسجيل الأموال غير المنقولة سواء قوانين الأراضي سارية المفعول عندنا أو قوانين الدول العربية قاطبة قد أوجبت أن يتم بيع العقارات وتسجيلها لدى الموقع الرسمي حتى تنقل ملكيتها قانونا للمشتري وهذا أمر لا خلاف فيه ولا أرى أن الأكثرية المحترمة تقول عكس ذلك .
2) كما أنني لا أتصور أن يكون هناك خلاف على أن قوانين الأراضي قد منعت تحت طائلة البطلان وكذلك المسؤولية الجزائية بيع العقارات خارج الموقع الرسمي وهو دائرة تسجيل الأراضي ورتبت على ذلك بطلانا مطلقا لأي معامله بيع تتم على هذا الوجه .
3) أن المشرع حينما أجاز _بنص استئنافي خاص _لمالك العقار أن يعطي وكاله دوريه تتضمن موافقة على بيع عقاره لشخص أخر ويوكل عنه شخصا ثالثا لهذه الغاية، فقد رتب إلزاما على هذا المالك وعدم الرجوع عن وكالته باعتبارها ملزمة له بتعلق حق الغير بها وهذا الغير " المستفيد " الذي من حقه خلال المدة المحددة وهي خمسة عشر سنة أن يقوم بتنفيذ تلك الوكالة (الواجب النفاذ من يوم تنظيمها) لدى الموقع المختص وهو دائرة تسجيل الأراضي .
4)لقد استقر الفقه والقضاء بخصوص الوكالة الدورية وبيان طبيعتها وقيمتها القانونية على ما يلي:
أ)أن الوكالة الدورية لا تعتبر بأي شكل من الأشكال سندا ناقلا للملكية وأنها لا تعدو أن تكون أجراء تحضيريا يقوم به الفريقان (المالك والمستفيد) من أجل التمهيد لإتمام معاملة البيع أمام دائرة تسجيل الأراضي.
ب)أن حامل الوكالة الدورية (المستفيد)لا يستطيع قبل تنفيذها وتسجيل العقار باسمه أن يدعي على أي كان حتى على المالك معطي الوكالة بأن يطلب منه أو يلجأ ضده بدعوى تتضمن الادعاء بمنع المعارضة والحكم بالملكية استنادا إلى تلك الوكالة .
ج)أن الوكالة إذا لم تنفذ خلال المدة القانونية تنقلب إلى مجرد ورقة بيع خارجي فأن كانت متعلقة بأرض يجوز تملكها بمرور الزمن فهي مقبولة كورقه عرفيه يتم الاستناد إليها في طلب التملك المقترن بالتصرف مدة مرور الزمن.
نخلص من ذلك أن الوكالة الدورية لا تعطي المستفيد فيها بأي مرحله سابقه لتنفيذها أمام الموقع المختص أي حق بالادعاء بملكية العقار موضوعها بالمفهوم القانوني للملكية المنصوص عليه في قانون الأراضي .
من هنا أرى أن الأكثرية المحترمة حين اعتبرت الوكالة الدورية المبرز ط/1 المعطاة من المستأنف عليهما لمصلحة المستأنف وكاله صحيحة قد خالفت القانون وما استقر عليه قضاء هذه المحكمة حسبما بينت آنفا، ذلك أن هذه الوكالة صادره من غير مالك للعقار موضوعها وهي مستنده في الأصل إلى الوكالة الدورية(المبرز ط/3) المعطاة للمستأنف عليهما من المالك الأصلي للعقار والتي لم يتم تنفيذها ولم يسجل بموجبها ذلك العقار باسمها لدى المرجع المختص وبالتالي فهي لا تعطيها الحق في اجرار بيع العقار المذكور بأي صوره من الصور ضمن ذلك إعطاء وكاله دوريه تتضمن بيع هذا العقار لأنهما ليسا مالكين له أصلا.
6)وبناء على ذلك وطالما أن المستفيدين في الوكالة الدورية الأولى (ط/3) لم يكونا في أي وقت من الأوقات ماكين قانونيين للعقار موضوعها فأنهما لا يملكان قانونا بيع ذلك العقار إلى المستأنف بموجب الوكالة الدورية الثانية (ط/1)لصدورها من غير مالك وبالتالي فأن الوكالة ط/1 باطله لا ترتب أي أثر قانوني ولا تعطي المستأنف الحق في تملك العقار بموجبها .
7) ولا بد هنا أن أبدي مخالفتي فيما توصلت له الأكثرية المحترمة من أن الوكالة الدورية التي تستند إلى وكاله دوريه أخرى يمكن تنفيذها طالما أن القانون أجاز دفع الرسم من غير تنفيذ وتسجيل كل منهما أي دفع رسمين في آن واحد حيث لا أجد في قوانين الأراضي ما يؤيد هذا القول وإذا كانت بعض دوائر التسجيل قد أخذت في بعض الأحيان بهذا الرأي فهو في نظري رأي خاطئ وإجراء مخالف للقانون ولا يتفق والمعنى القانوني للوكالة الدورية وطبيعتها.
8)كما لا بد هنا من الاشاره إلى الوضع العملي الذي قد ينشأ جراء البيوعات المتسلسلة القائمة على أساس استعمال الوكالة الدورية وتداولها خارج دوائر التسجيل وأقول ما هو حكم القانون إذا ما قام شخص موجود في بلد أجنبي يملك عقارا في فلسطين بتنظيم وكاله دوريه في ذلك البلد لشخص أجنبي يبيع بتلك الوكالة العقار موضوعها لشخص أجنبي من بلد ثان أيضا بموجب وكاله دوريه ثم قام هذا بنفس الطريقة ببيع ذات العقار لأخر وهكذا...؟
أقول ما هو حكم القانون بالنسبة للبيوعات موضوع هذه الوكالات وهل يمكن اعتبار المستفيد في كل منها مالكا قانونيا للعقار موضوعها مهو أجنبي يخضع في معاملات تملكه للعقارات ل أحكام قانون إيجار وبيع الأموال غير المنقولة للأجانب الذي يشترط على الأجنبي الذي يرغب في التملك شروطا يجب توفرها قبل تسجيل أي عقار باسمه، هذا ناهيك عن أن ما ذهبت إليه الأكثرية المحترمة يلغي دور دوائر التسجيل ويوفر إمكانية تسرب الأراضي إلى جهات أخرى دون علم ومعرفة الدوائر الرسمية. لذا، فأنني على ضوء ما بينته أعلاه أرى أن قرار الأكثرية المحترمة ليس في محله لمخالفته أحكام القانون وأقرر بالتالي رد الاستئناف موضوعا وتصديق القرار المستأنف من حيث النتيجة وإلزام المستأنف بالرسوم والمصاريف وسبعون دينارا أتعاب محاماة
قرار صدر وتلي علنا باسم الشعب الفلسطيني وأفهم بحضور الوكيلين في 5/11/1996.
القاضي المخالف.