استئناف مدني
رقم 191 /99
السلطة الوطنية الفلسطينية
مجلس القضاء الأعلى
الصادر عن محكمة استئناف رام الله _المأذونة بإجراء المحاكمة وإصدار القرار باسم الشعب الفلسطيني.
المبادئ القانونية
الوكالة الدورية واجبة النفاذ بحق عاقديها ولا يملك الموكل (البائع) أن يلغيها أو أن يتصرف بالعقار موضوعها بموجب وكالة دورية أخرى يحررها لسخص آخر.
الإقرار العدلي يأخذ صفة السندات الرسمية وفق ما تقضي به المادة 9 و 11 من قانون البينات الفلسطيني، لأنه تم أمام جهة رسمية وهو كاتب العدل ولم تقدم عليه أي طعون ويعتبر حجة بما جاء فيه.
يعتبر الثمن ركنا أساسيا في عقد البيع وإذا كان صوريا أو تافها فإن البيع يعتبر فاسدا كما تنص على ذلك المادة 237 من مجلة الأحكام العدلية.
لا تعتبر الوكالة الدورية سند ملكية يقوم مقام سند التسجيل.
تعتبر الوكالة الدورية عقدا صوريا إذا أقر المشتري بموجب سند عدلي بأنه لم يدفع ثمن العقار موضوع تلك الوكالة.
الديباجة
الهيئة الحاكمة: رئيس محكمة الاستئناف المستشار السيد عماد سليم سعد وعضوية المستشارين السيدين عماد الحتو ورفيق زهد

في الاستئناف الأول المستأنف في الاستئناف الأول: نبيل رشاد إبراهيم حداد/أريحا وكيلة المحامي إسماعيل عبده / أريحا المستأنف عليهما في الاستئناف الأول: 1- هاني عز الدين محمد الظاهر 2- سمير عز الدين محمد الظاهر وكيلهما المحامي أحمد عوض الله في الاستئناف الثاني المستأنف في الاستئناف الثاني : أحمد سليم عمر مرقة /القدس وكيلة المحامي إسماعيل عبده/ أريحا المستأنف عليهما في الاستئناف الأول : 1- هاني عز الدين محمد الظاهر 2- سمير عز الدين محمد الظاهر وكيلهما المحامي أحمد عوض الله

القرار

الأسباب والوقائع
هذان استئنافان ضد القرار الصادر عن محكمة بداية أريحا في الدعوى الحقوقية رقم 42/94 والمتضمن الحكم بتنفيذ الوكالة الدورية رقم 148 /89 تاريخ 29/8/89 وإلغاء الوكالات الدورية ذات الارقام143/91 و393/92 و471/94 و 472/94 واعتبارها باطلة لا أثر لها مع إلغاء أي معاملات أو صفقات تتعارض مع الحكم مع إلزام المستأنفان بالرسوم والمصاريف وخمسة وسبعون دينار أتعاب محاماة.
يستند الاستئناف الأول إلى ما يلي:
1- أخطأت محكمة الموضوع بعدم سماع شهادة المستأنف عليهما حيث ادعى المستأنف أن الوكالة الدورية رقم 148/89 هي وكالة صورية.
2- أخطأت محكمة الموضوع في إبطال الوكالة الدورية رقم 143/91 و 393/92 و471/94 و472/94 دون أن يكون أصحاب الحقوق ممثلين في الدعوى
3- أخطأت محكمة الموضوع في تنفيذ الوكالة الدورية رقم 148/89 بالرغم من أن دعوى المستأنف عليهما لم تقام في مواجهة البائع الموكل باعتبار أن حقوق العقد تعود للعاقد
أما الاستئناف الثاني فانه يستند إلى ذات أسباب الاستئناف الأول بالإضافة إلى خطا محكمة الموضوع بعدم أخذها بالبينة التي قدمها المستأنف والتي تثبت انه اشترى الأرض موضوع الدعوى بحسن نية ودفع الثمن ورسوم البيع في دائرة الأراضي.
لورود الاستئنافين في الميعاد ولتوافر شرائطهما الشكلية تقرر قبولهما شكلا .
وقدم وكيل المستأنف الأول مرافعة خطية طلب في نتيجتها إلغاء القرار المستأنف ورد دعوى المدعين كما قدم وكيل المستأنف الثاني مرافعة خطية طلب في نتيجتها إلغاء القرار المستأنف ورد دعوى المدعين كما ترافع وكيل المستأنف عليه وطلب التصديق على القرار المستأنف ورد الاستئنافين الأول والثاني.
أما من حيث الموضوع فأننا نجد أن المستأنف عليهما أقاما هذه الدعوى ضد المستأنف الأول وموضوعها تنفيذ وكالة دورية رقم 148/89 تاريخ 29/8/89 عدل أريحا وإبطال وكالة دورية لاحقة وقد جاء فيها:
1- بتاريخ 29/8/89 اشترى المدعيان وآخرون من المدعوة ثريا محمد إسماعيل ظاهر كامل حصتها والبالغة النصف في قطعة الأرض رقم 8 من الحوض رقم 33004 من أراضي أريحا والبالغ مساحتها الكلية (3609) متر مربع وذلك بموجب الوكالة الدورية رقم 148/89 تاريخ 29/8/89 الصادر عن دائرة كاتب عدل أريحا.
2- حاول المدعيان تنفيذ وكالتهم الدورية رقم 148/89 لدى دائرة تسجيل أراضي أريحا إلا أن دائرة التسجيل رفضت ذلك بسبب وجود وكالة دورية أخرى لديها مقدمة للتنفيذ وهي الوكالة الدورية رقم 143/91 تاريخ 9/9/91 عدل أريحا ووجهت كتاب للمدعيان بإحضار قرار من المحكمة المختصة لتنفيذ وكالتهما.
3- تبين من الوكالة الدورية رقم 143 /91 تاريخ 9/9/91 عدل أريحا أن المدعوة ثريا محمد إسماعيل ظاهر قد باعت حصتها للمدعى عليه نبيل رشاد إبراهيم حداد.
4- أن المدعيان وباقي المشترين في الوكالة الدورية رقم 148/89 تاريخ 29/8/89 عدل أريحا هم الأحق بتسجيل شراءهم وتنفيذ وكالتهم لدى دائرة تسجيل أراضي أريحا حيث أن الوكالة الدورية الثانية رقم 143/91 تكون باطلة لان البائعة لاتملك حق إلغاء الوكالة الأولى رقم 148/89 وتنظيم الوكالة الثانية هو اعتداء على حقوق المشترين في الوكالة الأولى .

التسبيب
بالتدقيق والمداولة وبعد الاطلاع على أوراق الدعوى نجد أن هناك عدة أمور جاءت في الدعوى من الثابت والضرورة أن يكون لها وضع قانوني صحيح حتى تستقر معها الأمور والتي تتضح مما يلي:
1-بتاريخ 29/8/89 اشترى المدعيان وآخرون نصف قطعة الأرض رقم 8 من الحوض رقم 33004 في أراضي أريحا والبالغ مساحتها الكلية (3609) متر مربع من مالكتها المدعوة ثريا محمد إسماعيل ظاهر والمسجل نصف العقار باسمها في دائرة تسجيل أراضي أريحا حسب ما هو واضح في سند التسجيل المبرز ط/9 وذلك بموجب وكالة دورية منظمة عند كاتب عدل أريحا تحمل رقم 148/89 المبرز م/3.
2- بتاريخ 9/9/91 قامت الدعوى ثريا محمد إسماعيل ببيع كامل حصتها في قطعة الأرض المبينة في البند الأول أعلاه مرة ثانية إلى المدعى عليه المستأنف الأول نبيل رشيد حداد بموجب الوكالة الدورية رقم 143/91 المبرز ط/1
3-بتاريخ 26/12/92 قام المدعى علية المستأنف الأول نبيل رشاد حداد المشتري بموجب الوكالة ط/1 ببيع ذات قطعة الأرض المبينة في البند الأول أعلاه إلى المدعو جواد محمد خليل الكسواني بموجب وكالة دورية تم تنظيمها أمام كاتب عدل أريحا تحمل رقم 393/92 المبرز ط/10.
4-بتاريخ 29/9/94 قام المدعو جواد محمد خليل الكسواني بتوكيل كل من عفيف إدريس عبد الحي الخطيب والمستأنف الأول نبيل رشاد إبراهيم حداد ببيع ذات قطعة الأرض المبينة في البند الأول أعلاه إلى المشتري عزو محمد محمود أبو عيد بموجب وكالة دورية منظمة أمام كاتب عدل أريحا تحمل رقم 471/94 المبرز ط/2.
5-بذات التاريخ المبين في البند الرابع أعلاه أي بتاريخ 29/9/94 قام المشتري عزو محمد محمود أبو عيد بتوكيل عفيف إدريس عبد الحي الخطيب ببيع ذات قطعة الأرض المبينة في البند الأول أعلاه والتي اشتراها في نفس اليوم إلى المشتري محمد أمين سليم عمر مرقة (المستأنف الثاني ) بموجب وكالة دورية أمام كاتب عدل أريحا تحمل رقم 472/94 المبرز ط/3=وهي تلي التسلسل الرقمي للوكالة الدورية المبرز ط/2 المبينة في البند الرابع أعلاه = وقام المستأنف الثاني بالذهاب إلى دائرة الأراضي بأريحا وفتح صفقة عقارية المبرز ط/4 من اجل نقل قطعة الأرض على اسمه وعندما حاول المدعيان (المستأنف عليهما) تنفيذ الوكالة الدورية الأولى المبرز م/3 تفاجئا بوجود الصفقة العقارية المبرز ط/4.
6-بتاريخ 12/2/96 احتصل المدعي عليه (المستأنف الثاني) محمد أمين سليم عمر مرقة على قرار من محكمة بداية أريحا في الطلب رقم 24/95 باد خالة شخصا ثالثا مدعى علية في الدعوى الأساسية رقم 191/99 وقررت المحكمة تكليف وكيل المدعين (المستأنف عليهما) بتعديل لائحة الدعوى الأساسية إلا أن المدعي علية (المستأنف الثاني) محمد أمين مرقة بواسطة محامية فهد الشويكي باشر بتقديم بينة في الدعوى من تاريخ 7/4/96 ولم تقدم لائحة الدعوى المعدلة من المدعين (المستأنف عليهما) إلا بتاريخ 15/6/97 أي بعد أكثر من سنة وشهرين.
7-بتاريخ 30/12/95 وقع المدعي علية (المستأنف الأول) نبيل رشاد إبراهيم حداد على إقرار أمام كاتب عدل أريحا يحمل رقم 1616/95 المبرز س/1 صرح فيه بأنه لم يقم بدفع ثمن الأرض المبينة في البندين الأول والثاني أعلاه والتي هي موضوع الدعوى والتي حصل عليها بموجب الوكالة الدورية رقم 143/91 المبرز ط/1 وان هذه الأرض موجودة عنده كأمانة وهو على استعداد لإعادتها .
والسؤال الذي يطرح نفسه الآن هو ما قيمة الإقرار العدلي الصادر عن المستأنف الأول المبرز س/1 وما قيمة الوكالة الدورية رقم 143/91 المبرز ط/1 والوكالات الدورية الناتجة عنها وهي المبرزات ط/10 وط/2 وط/3.
وقبل الإجابة عن ذلك يجب أن نبين انه بما أن المدعوة ثريا محمد إسماعيل ظاهر قد باعت قطعة الأرض خاصتها إلى المدعين بموجب الوكالة الدورية رقم 148/89 المبرز م/3 فقد كان يحظر عليها أن تقوم ببيع العقار مرة ثانية إلى المدعو نبيل رشاد حداد بموجب الوكالة الدورية رقم 143/91 المبرز ط/10 لان المشتري هنا يكون قد اشترى ممن لا يملك الحق في البيع بعد أن قامت البائعة بإعطاء الوكالة الدورية المتعلقة بالعقار ذاته وقد جاء في قرار محكمة التميز الأردنية رقم 431/82 صفحة 1574 سنة1982 أن الموكل في الوكالة الغير قابلة للعزل بسبب تعلق حق الوكيل فيها لايعتبر أهل للتصرف إذ أنة يعتبر مسلوب حق التصرف . وجاء في قرار محكمة التميز رقم 643/87 صفحة 655 سنة 90 (أن للموكل أن يعزل وكيله متى أراد إلا إذا تعلق بالوكالة حق الغير أو كانت قد صدرت لصالح الوكيل فانه لا يجوز للموكل أن ينهيها أو يقيدها دون موافقة من صدرت لصالحه وجاء في القرار رقم 165/84 صفحة 760 لسنة 84 (يشترط أن يكون الموكل حين التوكيل مالكا لحق التصرف بنفسه فيما وكل منه) ذلك لان المادة 11/ب في القانون 51 لسنة 58 اعتبرت الوكالة الدورية واجبة النفاذ بحق عاقديها فهي ملزمة لطرفيها وبطبيعة الحال يجب على البائع أن يلتزم بالتقيد بما التزم به بموجبها ويستفاد بما جاء في متن القرار التميزي الأردني رقم 473/80 صفحة 987 لسنة 1981 انه إذا كانت الوكالة من الوكالات التي يتعلق بها حق الغير فلا يملك الموكل أن يجري أي تصرف بالمال غير المنقول موضوع الوكالة ). وهذا يعني انه لا يحق للمدعوة ثريا محمد إسماعيل ظاهر بإعطاء وكاله دورية ثانية لبيع العقار مرة ثانية لأنها تكون قد تصرفت في شيء لا يحق لها التصرف فيه. أما بالنسبة إلى الإقرار العدلي الصادر عن المستأنف الأول نبيل رشاد حداد المستفيد من الوكالة الدورية 143/91 المبرز ط/1 والموقع أمام كاتب عدل أريحا تحت رقم 1616/95 تاريخ30/12/95 المبرز س/1 والذي اقر فيه انه لم يدفع ثمن الأرض التي اشتراها بموجب الوكالة الدورية رقم 143/91 تاريخ 9/9/91 وهي موجودة عنده على سبيل الامانه وبما أن الإقرار هو اعتراف شخصي بحق عليه لآخر أو بواقعة أو عمل قانوني مدعى بأي منهما عليه حسب نص المادة 115 من قانون البينات الفلسطيني فقد جاء إقرار (المستأنف الأول) مطفى عليه صفة السندات الرسمية حسب ما تقضي به المادتين ( 9 و 11) من ذات القانون لأنه تم أمام جهة رسمية وهو كاتب العدل ولم تقدم عليه أي طعون وهو حجه بما جاء فيه ولما كان البيع هو عقد يلتزم به البائع أن ينقل للمشتري ملكية شيء أو حقا ماليا آخر في مقابل ثمن نقدي فالبائع يأخذ الثمن مقابلا للمبيع والمشتري يأخذ المبيع مقابلا للثمن وهذا يدل على انه يجب أن يكون الثمن جديا ولا يكون الثمن جديا إذا كان تافها أو صوريا والثمن هو أساسي لإتمام عقد البيع وانعقاده وإلا فان البيع فاسدا مادة 237 من المجلة . وبما أن المستأنف الأول صرح في إقراره انه لم يدفع الثمن وان الأرض موجودة عنده على سبيل الامانه وانه على استعداد لإعادتها فهذا دليل واضح على صورية الوكالة الدورية 143/91 تاريخ 9/9/91 المبرز ط/1 وفساد البيع وبالتالي فان هذه الوكالة تعتبر باطلة بطلانا مطلقا كما أن الإقرار المبرز س/1 الصادر عن المستأنف الأول بما جاء فيه كاف لوحده لرد استئنافه لأنه يتناقض كليا مع لائحته الدفاعية .
أما بالنسبة إلى الوكالات الدورية التي انبثقت عن الوكالة الدورية رقم 143/91 المبرز ط/1 التي كان المستفيد منها (المستأنف الأول ) نبيل رشاد حداد وهي الوكالة الدورية رقم 393/92 المبرز ط/10 والوكالة الدورية 471/94 المبرز ط/2 والوكالة الدورية 472/ 94ط/3 التي تم بموجبها فتح الصفقة العقارية المبرز ط/4 للمستأنف الثاني باطلة لبطلان الوكالة التي تم الاستناد إليها تنظيم هذه الوكالات وبالإضافة إلى ذلك لا بد أن نبين بان الوكالة الدورية وان كانت عقدا ملزما لطرفيه واجبة النفاذ ومانعة للبائع بموجبها من التصرف بالعقار موضوعها فأنها لا ترقى إلى العقد المسجل لدى الموقع الرسمي لان الوكالة الدورية لا تعتبر بأي حال سند ملكية يقوم مقام سند التسجيل وإذا كانت الوكالة الدورية واجبة النفاذ أما المرجع المختص وهي دائرة تسجيل الأراضي أن لم يكن هنالك ما يحول دون ذلك كأن يكون العقار موضوعا محجوزا أو مرهونا أو مباعا من السابق إلا أن ذلك لا يقلب الوكالة الدورية إلى سند ناقل للملكية أو سند تسجيل ولا يجعل من المشتري مالكا مسجلا في السجلات الرسمية أي أن البائعين في الوكالات الدورية لم تكن الأرض مسجلة بأسمائهم حتى يقوموا ببيعها أو التصرف فيها ولم يكونوا مالكين أصلا لقطعة الأرض وبالتالي فأنهم قاموا ببيع ارض لا يملكونها وهذه الوكالات جميعها تعتبر باطلة بطلانا مطلقا (استئناف حقوق 164/89) وحيث أن الأمر كذلك أيضا فأنه وما دام ثبت لهذه المحكمة بطلان الوكالات الدورية 143/91 وما انبثق عنها من وكالات فانه لم تعد مصلحة للمستأنف الطعن بصورية الوكالة الدورية 148/98 ولذلك فأن السبب الأول من أسباب الاستئناف بعدم استجابة محكمة البداية لطلب المستأنف في سماع شهادة المستأنف عليها لإثبات صورية الوكالة 148/98 وان ما أثير في لائحة الاستئناف بهذا الصدد يكون غير وارد .
أما فيما يتعلق بالقول بان الخصومة غير متوفرة لان المدعي لم يقدم الدعوى على مالك الأرض فان هذا القول غير وارد ما دام ثبت بان المستفيدين من الوكالات الدورية التي توصلت محكمتنا إلى بطلانها هم الذين يزاحمون المدعين المستأنف عليها في تسجيل هذا العقار لدى الدوائر المختصة كما هو ثابت من كتاب دائرة الأراضي استناد إلى وكالات ثبت بطلانها فان الخصومة تكون متوفرة ويكون هذا السبب أيضا غير وارد ونقرر رده.
منطوق الحكم
لذلك
ولما بيناه نقرر إلغاء قرار محكمة الموضوع ورد الدعوى الحقوقية رقم 42/94 بداية أريحا ورد الاستئنافين الأول والثاني مع إلزام المستأنفين بالرسوم والمصاريف ومائة دينار أتعاب محاماة.
جملة الصدور وتاريخ الفصل
قرارا صدر وتلي علنا 9/2/2004
القضاة في الصدور
المستشار
المستشار
الرئيس