استئناف حقوق
263/96
بسم الله الرحمن الرحيم
محكمة الاستئناف المنعقدة في رام الله
الديباجة
المستأنف: 1) محمد علي صالح اشعل /البيره 2) بسام يوسف محمد زيد وكيلهما المحامي حسين الشيوخي/ رام الله المستأنف عليهم: غبطة بطريرك اللاتين ميشيل صباح بالاضافة لوظيفته وكيله المحامي موريس زيادة/رام الله
الهيئة الحاكمة: برئاسة القاضي المترئس السيد سامي صرصور وعضوية القاضيين السيدين شكري النشاشيبي وزهير خليل
القرار
الأسباب والوقائع
هذا استئناف ضد قرار محكمة بداية رام الله الصادر بتاريخ 4/5/1996 في الدعوى الحقوقيه رقم 573/95 القاضي بابطال عقد البيع رقم 306/95 لدى دائرة تسجيل أراضي رام الله المؤرخ في 29/5/1995 وسند التسجيل المنبثق عن ذلك العقد والغاء أي تسجيل للعقار موضوعه باسم المستأنف الثاني وتنفيذ مضمون الوكالة الدورية رقم 795/92 – عدل رام الله- وتسجيل العقار موضوعها باسم المستأنف عليه لدى الدائرة المذكورة وأية دائرة أخرى مختصة والغاء أي تسجيل مغاير لذلك والزام المستأنفين بالرسوم والمصاريف وخمسون دينارا أتعاب محاماة.

يتلخص الاستئناف بالاسباب التالية:-
1)اخطأت محكمة البداية في قبول الدعوى باعتبارها غير مقدرة القيمة.
2)الوكالة الدورية موضوع الدعوى باطلة بطلانا مطلقا لمخالفتها النظام العام كونها تتعلق بأرض ميريه موقوفه وقف خليل الرحمن وهي أيضا مخالفة لأحكام المادة (109) من قانون الأراضي العثماني وقوانين الأراضي سارية المفعول.
3) الوكالة الدورية المذكورة وان كانت ملزمة لطرفيها الا انها لا تلزم الغير الذي لم يكن طرفا فيها.
4) لا خصومة بين المستأنف الثاني والمستأنف عليه.
5) ان الدعوى في حقيقتها هي دعوى اثبات ملكية وان التستر بتسميتها دعوى تنفيذ وكالة دورية لا يغير حقيقه الأمر كما أنه ليس من صلاحية المحكمة تنفيذ العقود تفيذا عينيا. كما ان الوكالة الدورية ليست سندا ناقلا للملكية وبالتالي فان للمستأنف عليه عند عدم تمكنه من تنفيذها ان يطالب بالثمن او التعويض.
6) الوكالة الدوريه موضوع الدعوى غير نافذة لمخالفتها القانون رقم 61/ لسنة 1953 الذي يفرض على الطوائف الدينية قيودا واجراءات لدى تملكها او افرازها اية قطعة ارض الامر الذي لم يفعل المستأنف عليه ولا كاتب العدل كما أنه كان على كاتب العدل عدم تسجيل هذه الوكالة قبل تحديد الثمن لضمان حقوق المجاورين واستيفاء الرسوم المقدرة.
7) بالتناوب، كان على المستأنف عليه أن يبادر الى تنفيذ الوكالة الدورية فور حصوله عليها لا أن يبقى ساكتا طيلة الوقت الى ان صدر سند التسجيل باسم المستأنف الثاني خاصة ان كاتب العدل ليس بديلا لدائرة تسجيل الأراضي وان سند التسجيل يرتب حماية للمشتري أكثر مما ترتبه الوكالة الدورية.
8) المستأنف عليه يحمل جواز سفر أجنبي، كما أنه لم يقدم أمام كاتب العدل في رام الله نظام البطريركية وكيفية تسجيلها كما يفرض القانون، ولم يقدم أية وثيقة تخوله حق شراء وبيع العقارات.
9) ان الدعوى مردودة شكلا لأن الوكالة العامة المنبثقة عنها وكالة المحامي الاستاذ موريس زيادة وكيل المستأنف عليه لم يصادق عليها من قبل وزارة العدل الفلسطينية وان تصديق كاتب العدل في بيت لحم على الوكالة رقم 1613/95 كان فقط على الترجمة وليس على المحتويات، وبالتالي فان الدعوى تكون مقدمة ممن لا يملك حق تقديمها.
لورود الاستئناف ضمن المدة القانونيه فقد تقرر قبوله شكلا.
التسبيب
أما من حيث الموضوع فاننا نجد من الثابت ان المستأنف الأول كان بتاريخ 18/6/1992 قد باع للمستأنف عليه قطعة الارض رقم 95 حوض خلة العدس رقم (10) من أراضي رام الله وذلك بموجب الوكالة الدورية رقم 795/92 – عدل رام الله ثم قام بعد ذلك وفي ظل سريان مفعول الوكالة الدورية المذكورة ببيع ذات القطعة للمستأنف الثاني مباشرة أما دائرة تسجيل أراضي رام الله بموجب عقد البيع رقم 306/95 تاريخ 29/5/1995 حيث سجلت قطعة الأرض المذكورة باسم الاخير لدى سجلات الاراضي استنادا لهذا البيع.
وبالرجوع الى لائحة الدعوى نجد ان المستأنف عليه (المدعي) بعد أن أوضح أسباب دعواه ووقائعها طلب ما يلي:

1)الحكم ببطلان و/أو الغاء و/أو فسخ عقد البيع رقم 306/95 المؤرخ 29/5/1995 وسند التسجيل الذي تم استنادا اليه واعادة مسجل قطعة الأرض المذكور لدى دائرة تسجيل أراضي رام الله الى ما كان عليه قبل اجراء البيع المذكور.
2)الحكم بالغاء اي تسجيل على اسم المدعى عليه الثاني لدى دائرة المالية برام الله بخصوص قطعة الارض المذكورة.
3) الحكم بتنفيذ الوكالة الدورية رقم 795/92 عدل رام الله وتسجيل العقار موضوعها على اسم المدعي (المستأنف عليه) لدى دائرة الأراضي برام الله ولدى كافة الدوائر الحكومية الأخرى المختصه والغاء أي تسجيل مغاير لذلك.

ونجد كذلك ان المستأنف عليه (المدعى) تقدم لدى محكمة البداية بالطلب رقم 143/95 واحتصل فيه بتاريخ 2/11/1995 على قرار بموجب المادة 183 من قانون أصول المحاكمات الحقوقيه يقضي بتوقيت أية معاملة مهما كان نوعها تتعلق بقطعة الأرض موضوع الدعوى مقدمة أو ستقدم الى اي من دائرة تسجيل أراضي رام الله او دائرة المالية او كاتب العدل في رام الله وذلك لحين الفصل في الدعوى نهائيا، كما نجد ان محكمة البداية بعد أن استمعت لبينات الفريقين أًدرت القرار المستأنف المشار اليه في مستهل قرارنا هذا.

وقبل التعرض الى أسباب الاستئناف نرى من الضرورة الاشارة الى ان الوكالة الدورية وان كانت لا تعتبر سندا ناقلا للملكية الا انها عقد ملزم لطرفها وواجبة النفاذ ولا يجوز للبائع بموجبها او لورثته من بعده التراجع عنها او العكس لحق المشتري في تسجيل المبيع باعتبار ان هذه الوكالة واجبة النفاذ بنص القانون خلال مدة معينة وهي خمسة عشر سنة ما لم يقم الدليل وتقدم البينه على بطلانها.

وعودة الى اسباب الاستئناف وفيما يتعلق بالسبب الاول منها فاننا لا نجد ثمة خطأ من قبل محكمة البداية في قبول الدعوى باعتبارها غير مقدرة القيمة لان الوكالة الدورية (المبرز ط/1) لم تتضمن قيمة محددة لثمن العقار موضوعها حيث ان المستأنف الأول (البائع) يقر فيها بقبض الثمن دون تحديد قيمته وبالتالي فلا تثريب على المحكمة في قبول الدعوى على هذا الاساس واستيفاء رسمها بناء على ذلك.

أما بخصوص السبب الثاني المتعلق بالقول أن الوكالة الدورية باطلة كونها تتعلق ببيع أرض ميري موقوفه فهو غير وارد ويفتقر الى السند القانوني حيث لا نجد من خلال نصوص قوانين الأراضي المعمول بها ما يقضي صراحة على بطلان بيع مثل هذه الأراضي والتنازل عن حق التصرف فيها.

أما القول في السبب الثالث ان الوكالة الدورية وان كانت ملزمة لطرفيها فهي غير ملزمة لمن لم يكن طرفا فيها فهو أيضا غير وارد ذلك ان المادة 11/ب من القانون رقم 51 لسنة 58 اعتبرت الوكالة الدورية واجبة النفاذ بحق عاقديها، فهي ملزمة لطرفها وبطبيعة الحال للبائع الملتزم بالتقيد بما التزم به بموجبها، لو كان هذا الشخص حسن النية ليس من شأنه التأثير على حق المشتري الأول في ذلك العقار الذي أصبح داخلا في تصرفه وخارجا عن تصرف البائع الذي يكون مسؤولا تجاه ذلك الشخص بما يرتبه عليه القانون وبالتالي فان تصرف هذا الاخير ببيع العقار موضوع الوكالة الدورية لشخص آخر حتى لو كان هذا الشخص حسن النية ليس من أِنه التأثير على حق المشتري الأول في ذلك العقار الذي أصبح داخلا في تصرفه وخارجا عن تصرف البائع الذي يكون مسؤولا تجاه ذلك الشخص بما يرتبه عليه القانون وبالتالي فلا مجال للتشبث بالقول ان هذا الشخص لم يكن طرفا في الوكالة حتى تلزمه لأن الرد على ذلك هو أن هذا الشخص يكون قد اشترى ممن لا يملك الحق في البيع بعد اعطاء الوكالة الدورية المتلعقة بالعقار ذاته وقد قضت محكمة التمييز الأردنية في هذا الصدد ان الموكل في الوكالة الغير قابلة للعزل بسبب تعلق حق الوكيل فيها لا يعتبر أهلا للتصرف اذ انه يعتبر مسلوب حق التصرف ( تمييز حقوق 431/82 ص 1574 سنة 82 ) وقضت بقرارها رقم 643/87 ص 655 سنة 90 "أن للموكل أن يعزل وكيله متى أراد الا اذا تعلق بالوكالة حق للغير او كانت قد صدرت لصالح الوكيل فانه لا يجوز للموكل أن ينهيها او يقيدها دون موافقة من صدرت لصالحة " و بقرراها رقم 165/84 ص 760 لسنة 84 " يشترط ان يكون الموكل حين التوكيل مالكا لحق التصرف بنفهس فيما وكل فيه " كما يستفاد مما جاء في متن القرار رقم 473/80 ص 987 لسنة 81 بأنه اذا كانت الوكالة من الوكالات التي يتعلق بها حق الغير فلا يملك الموكل ان يجري أي تصرف بالمال غير المنقول موضوع الوكالة".

أما القول في السبب الرابع بأن لا خصومة بين المستأنف الثاني والمستأنف عليه فهو أيضا غير وارد لأن قيام السمتأنف الثاني بشراء الأرض موضوع الوكالة وتسجيلها باسمه يشكل معارضة للمستأنف عليه واعتداء على حقه في تسجيل تلك الأرض باسمه، الثابت له بموجب الوكالة الدورية المذكورة كما أنه لا يمكن للمستأنف عليه ان يسجل المبيع باسمه لدى جلات الدوائر المختصة ما دامت الأرض مسجلة باسم المستأنف الثاني بموجب السند المطلوب الغاؤه (ط/5) وبالتالي فانه ينتصب خصما للمستأنف عليه.

وفيما يتعلق بالسبب الخامس من أسباب الاستئناف فان القول بأن الدعوى هي في حقيقتها دعوى اثبات ملكية وليست دعوى تنفيذ وكالة دورية هو قول في غير محله ومخالف لوقائع الدعوى والطلبات الواردة فيها حيث ان المستأنف عليه لا يطالب باثبات الملكية انما بتنفيذ مضمون الوكالة الدورية موضوع الدعوى المطلوب تنفيذها كما ان القول بأن للمستانف عليه عند عدم من تنفيذ الوكالة الدورية أن يطالب بالثمن او التعويض لا يقوم على أساس قانوني على ضوء ما بيناه آنفا.

أما بخصوص السبب السادس فان التشبث به لا يكون في هذه المرحلة انما لدى قيام المستأنف عليه باجراء معاملة تسجيل العقار على اسمه في دائرة تسجيل الأراضي المختصة، ذلك أن الوكالة الدورية وان كانت عقدا ملزما لطرفيه واجبة النفاذ ومانعة للبائع بموجبها من التصرف بالعقار موضوعها فانها لا ترقي الى العقد المسجل لدى الموقع الرسمي ويبقى للمستأنفين الحق في اثارة هذا الامر امام ذلك الموقع عند القيام باجراءات التسجيل وبالتالي فان هذا السبب لا يقوم على اساس قانوني في هذه المرحلة.

وأما فيما يتعلق بالسبب التاسع فاننا نجد ان الوكالة العامة رقم 7073 المؤرخة في 13/9/1995 المصدقة بتاريخ 21/9/1995 من قبل كاتب عدل بيت لحم تحت رقم 1613/95 المنبثة عنها وكالة الاستاذ موريس زيادة التي بالاستناد اليها أقيمت هذه الدعوى، قد نظمت حسب الأصول وباللغة العربية على عكس ما يدعيه وكيل المستأنفين كما ان تشبثه بعدم المصادقة عليها من قبل وزارة العدل الفلسطينية لا يقوم على أساس من الواقع طالما من الثابت ان تاريخ تنظيم تلك الوكالة والتصديق عليها قد حصل قبل تولي السلطة الوطنية زمام الأمور.
أما محاولته من خلال مرافعته التشكيك في صحة هذه الوكالة بداعي ان نموذج التصديق الذي أجراه كاتب العدل تضمن ان المستأنف عليه حضر امامه في مكتبه في حين ان النموذج المذكور تضمن ان كاتب العدل تقاضي مصاريف الانتقال الى خارج المكتب، وبداعي ان مصادقة وزارة العدل الاسرائيلية على الوكالة وقع قبل تاريخ تصديقها لدى كاتب العدل فهي محاولة غير موفقة من قبل وكيل المستأنفين ما دام من الثابت ان نموذج التصديق هو عبارة عن نموذج من النماذج المطبوعة المعدة سلفا وان كاتب العدل أضاف اليه مقدار الرسوم التي استوفاها بسبب خروجه من مكتبه، وما دام من الثابت ان الوكالة مصادق عليها أمام كاتب العدل مركريان بتاريخ 13/9/1995 في حين ان تصديق كاتب العدل في بيت لحم الذي تم بعد مصادقة وزارة العدل الاسرائيلية على خاتم وتوقيع كاتب العدل مركريان، تم بتاريخ 21/9/1995 الأمر الذي يدل بشكل لا يرقى اليه الشك ان التاريخ المدون على تصديق مكتب وزارة العدل وهو 17/8/1995 انما وقع بطريق السهو والخطأ، فضلا عن ان تصديق وزارة العدل الاسرائيلية انما تم على صحة خاتم وتوقيع كاتب العدل مركريان ليس الا ولا يشمل التصديق على تاريخ التوكيل أمامه.
هذا من جهة ومن جهة أخرى فان تاريخ تصديق الوكالة وتوقيع الموكل عليها امام كاتب العدل هي من الأمور التي لا يطعن فيها الا بالتزوير الأمر الذي كان على وكيل المستأنفين القيام به لو كان جادا فيما أثاره بهذا الخصوص وبالتالي فان هذا السبب غير وارد .
أما القول في السبب السابع انه كان على المستأنف عليه المباردة بتنفيذ الوكالة الدورية فور حصول عليها فهو قول يفتقر الى اي اساس قانوني في ظل وجود نص في القانون يجعل الوكالة الدورية سارية المفعول ومرتبة لاثارها القانونية خلال خمس عشر سنة من تاريخ تنظيمها.
كذلك فان التشبث في السبب الثامن من أسباب الاستئناف بأن المستأنف عليه يحمل جواز سفر أجنبي ولم يقدم وثيقة تخوله حق شراء وبيع العقارات وانه لم يقدم امام كاتب العدل نظام البطركية وكيفية تسجيلها فهو غير وارد في المرحلة التي تنظم فيها الوكالة الدورية لدى دائرة الكاتب العدل ذلك ان هذه المطالب التي تحكمها قوانين الأراضي المتعلقة بتمليك الأجانب للعقارات لا يصار الى معالجتها الا عند تنظيم عقد البيع ولدى اجراءات تسجيله لدى دوائر تسجيل الأراضي المختصة وقبل الموافقة على انجاز معاملة التسجيل أمام تلك الدوائر.
منطوق الحكم
لكل ما تقدم وحيث ان الاستئناف غير وارد فاننا نقرر رده موضوعا وتصديق القرار المستأنف فيما يتعلق فقط ببطلان عقد البيع رقم 306/95 تاريخ 29/5/1995 وسند التسجيل الذي تم استنادا اليه والغاء اي تسجيل على اسم المستأنف الثاني (المدعى عليه الثاني) لدى دائرة الأراضي والمالية في رام الله وتنفيذ مضمون الوكالة الدورية رقم 795/92 – عدل رام الله- والزام المستأنفين بالرسوم والمصاريف وسبعون دينارا أتعاب محاماه.
جملة الصدور والإفهام وتاريخ الفصل
قرارا صدر وتلي علنا باسم الشعب الفلسطيني وأفهم بحضور الوكيلين في 28/1/1997.
القضاة في الصدور والإفهام
قاضي قاضي قاضي مترئس